一、国家法律框架（核心制度基石）
（一）《中华人民共和国宪法》
明确宅基地所有权归属：第10条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，从根本法层面确立宅基地集体所有的产权基础。（二）《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）
1.“一户一宅”原则：第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；
2.审批权限下放：宅基地审批由县级政府下放至乡镇政府，简化流程；3.退出机制创新：新增“允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地”，保障农民财产权益。
（三）《中华人民共和国民法典》（物权编）
第363～365条明确：
1.宅基地使用权可依法由城镇户籍子女继承（基于“房地一体”原则），但继承后不得翻建、扩建；
2.禁止宅基地单独买卖，使用权流转仅限于本集体经济组织成员。（四）《中华人民共和国乡村振兴促进法》（2021年施行）
强调“保障村民住宅建设合理用地”，要求地方政府在国土空间规划中优先安排宅基地用地，优化村庄布局，避免“有户无宅”问题。
二、国务院各部委政策文件（操作细则与改革方向）
（一）审批管理规范化1.农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（2020）：明确“农户申请-村级审核-乡镇审批”流程，实行“一窗受理、联审联办”，审批时限压缩至20个工作日内；2.自然资源部《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》：要求年度新增建设用地指标中，至少安排5%用于农村村民住宅建设，避免“无地可批”。
（二）“三权分置”改革（所有权-资格权-使用权）
1.所有权：归村集体，行使宅基地分配、调整、收回等权能；
2.资格权：仅限本集体经济组织成员享有（如户籍在村的村民），是申请宅基地的前提；
3.使用权：可适度放活，允许出租、入股用于乡村文旅、电商等产业（租期不超过20年），但禁止“以租代售”或商业房地产开发。
政策依据：中央农办《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》（2016）、2025年中央一号文件（重申“非集体成员不得取得宅基地”“禁止强制退地”红线）。
（三）闲置宅基地盘活利用
1.农业农村部《关于积极稳妥开展闲置宅基地盘活利用的通知》（2019）：鼓励通过“村集体+企业+农户”模式发展民宿、乡村车间等，收益按比例分配；
2.自然资源部《农村房地一体宅基地确权登记问答》：明确“一户多宅”处理规则（合法继承、历史占用等可确权，违法超占需限期整改）。三、监管与法律责任（违规行为界定与处罚）
（一）“八不准”禁止性规定（农业农村部2020年明确）
严禁占用永久基本农田建房；严禁强占多占耕地建房；严禁买卖、流转耕地违法建房；严禁在承包耕地上违法建房；严禁巧立名目违法占用耕地建房；严禁违反“一户一宅”规定占用耕地建房；严禁非法出售占用耕地建的房屋；严禁违法审批占用耕地建房。
（二）合同无效情形
1.城镇居民购买宅基地或地上房屋的合同无效（不受法律保护）；
2.非本集体经济组织成员（如外村村民）未经集体同意购买宅基地的合同无效；
3.未经审批“未批先建”的房屋，无法取得合法产权证明。
（四）执法与处罚
1.农业农村部门负责宅基地违法查处（如超面积建房、占用耕地建房）；
2.乡镇政府履行审批监管职责，对“未批先建”行为可责令停止建设、限期拆除；
3.处罚措施包括：拆除违建、没收违法所得、罚款（按占用面积每平方米500-1000元）。
四、政策趋势与前沿动态（2025年重点方向）
（一）改革深化推动宅基地确权登记全覆盖，2025年底前基本完成历史遗留问题（如“一户多宅”“面积超标”）化解。
（二）风险提示
1.小产权房交易：无合法产权，拆迁时仅补偿地上房屋残值（无土地补偿）；
2.非成员建房争议：退休干部、城镇居民回乡“借名建房”存在法律风险（合同无效，可能被收回宅基地）。——————你还有哪些问题？欢迎后台留言与我们互动。转发给更多的朋友，让更多的人了解政策。
引用法条
中华人民共和国农村土地承包法
