安置房权属认定及风险防范

　　一、安置房归属基本原则

　　1.补偿性质

　　安置房是政府对被拆迁人原有房屋、土地的补偿，归属一般以《拆迁补偿协议》约定为准，同时受地方政策约束。

　　2.产权类型区分

　　国有土地安置房：通常可办理不动产登记，取得完全产权（需满足政策条件，如限售期）。

　　集体土地安置房（如农村拆迁）：可能为小产权房，仅限本村集体成员内部流转。

　　3.登记确权

　　安置房需办理不动产权证后方可合法交易，未办证前仅享有使用权，产权归属可能存在争议。

　　二、常见情形及归属认定

　　1.按原面积置换

　　原房屋产权人自动获得安置房对应份额产权（如1:1置换）。

　　若原房屋为多人共有，安置房产权按比例分配。

　　2.按人口或户口分配

　　以户口人数计算的安置面积，可能属于家庭成员共有，需内部协商或通过协议明确份额。

　　例：农村拆迁按户分配，户内成员通常共同享有权益。

　　3.婚姻关系中的归属

　　婚前个人房屋拆迁所得安置房，通常视为个人财产；婚后拆迁若涉及夫妻共同财产，则可能为共有。

　　以“人头费”获得的面积，配偶可能享有份额。

　　4.继承问题

　　产权明确的安置房可作为遗产继承；未办证前需先确权再继承。

　　家庭共有的安置房需其他共有人同意方可分割。

　　三、风险与注意事项

　　1.未办证的交易风险

　　无产权证的安置房买卖仅能签协议，无法过户，易引发纠纷。

　　部分地区规定5年内禁止上市交易。

　　2.政策差异

　　各地对安置房转让、税费、土地性质等规定不一，需咨询当地住建部门。

　　例：上海动迁房3年后可交易，杭州需5年并补缴土地出让金。

　　3.家庭内部纠纷

　　分配协议不清易导致继承、分家析产矛盾，建议书面约定并公证。

　　四、争议解决途径

　　1.协商与调解

　　家庭成员或相关方可通过协商、村委会/居委会调解明确归属。

　　2.法律诉讼

　　若协商无果，可向法院起诉确权，需提供拆迁协议、户口证明、出资凭证等证据。

　　五、建议操作

　　1.核查协议与政策

　　仔细审阅《拆迁补偿协议》，明确安置房性质、权利人及限制条件；咨询当地不动产登记中心了解办证流程。

　　2.书面约定共有权

　　家庭共有安置房建议签订分家协议，明确各成员份额并公证。

　　3.及时办理产权证

　　具备条件后尽快办证，避免后续交易或继承障碍。

　　经验总结：安置房归属需结合补偿方式、产权登记、家庭协议综合判断，建议提前规划权属并保留相关证据，必要时咨询专业律师或房管部门。