房产抵押预告登记后购房者断供，开发商还用继续承担保证责任吗？

　　案情简介

　　原告某银行诉称：原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》，约定借款额度为73万元，某房地产公司签订了担保协议。原告按约定向被告发放了贷款，后被告不能按时还款，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告于某某、张某某归还剩余本金714791.65元及利息、罚息；2、原告某银行对涉案房产享有优先受偿权；3、某房地产公司对上述债务承担连带保证责任。被告于某某、张某某未到庭，亦未作答辩。被告某房地产公司辩称，担保属实，涉案房产所在楼房已全部办理初始登记，客户因个人原因不配合办证，我公司不应承担连带责任。

　　法院审理

　　本案争议焦点是：一、某银行是否对抵押房屋享有优先受偿权；二、保证人某房地产公司是否对涉案借款本息承担连带保证责任。关于原告是否对抵押房屋享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，于某某、张某某用其购买的房产向贷款人某银行提供抵押担保，并办理抵押预告登记，经审查该抵押物已经办理了建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，故抵押权自预告登记之日起设立。对于某银行主张对该抵押物在担保的债权数额73万元范围内享有优先受偿权，法院予以支持。关于保证人某房地产公司是否对涉案借款本息承担连带保证责任的问题。《个人购房借款及担保合同》中约定保证人某房地产公司为涉案借款本息提供阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续办理完毕后，保证人免除保证责任。根据上述约定，于某某、张某某提供的不动产抵押担保与某房地产公司的保证担保为先后阶段更替责任而非某银行同时享有之权利。本案某银行就涉案房屋的抵押权已自预告登记之日设立，某房地产公司免除保证责任的条件已随抵押权的设立而成就。故，对于原告主张被告某房地产公司对涉案债务承担连带保证责任的诉讼请求，法院不予支持。法院判决：一、被告于某某、张某某于本判决生效之日起十日内偿还原告某银行借款本金714791.65元及利息、罚息10757.16元（利息、罚息截至2025年2月12日，以后利息、罚息以剩余借款本金为基数，按照合同约定计算至本息实际清偿之日）；二、若被告于某某、张某某未履行上述第一项确定的付款义务，原告某银行有权就抵押房屋折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得价款在抵押担保的债权数额73万元范围内享有优先受偿权；三、驳回原告某银行的其他诉讼请求。一审判决作出后，原、被告均未上诉，判决现已生效。

　　法官说法

　　房产抵押预告登记与房地产公司提供阶段性保证担保均系保障债权人实现债权的手段。《个人购房借款及担保合同》中通常约定保证人某房地产公司为涉案借款本息提供阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续办理完毕后，保证人免除保证责任。根据上述约定，借款人提供的不动产抵押担保与某房地产公司提供的保证担保为先后阶段更替责任而非债权人同时享有之权利。本案中，经审查该抵押物已经办理了建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，债权人某银行就涉案房屋的抵押权自预告登记之日起设立，某房地产公司免除保证责任的条件已随抵押权的设立而成就，某房地产公司的阶段性保证担保责任即告消灭，转而由案涉房屋抵押权作为某银行的债权保障，某房地产公司不应继续承担阶段性担保责任。