商品房消费者请求涂销抵押权登记的裁判规则及依据

　　裁判要旨

　　对于符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条及《关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定的商品房消费者，应认定其在支付全部房款后，有权请求涂销抵押权登记及协助办理过户。

　　案号

　　一审：（2024）辽0293民初6725号

　　二审：（2024）辽02民终7516号

　　案情

　　原告：袁某。

　　被告：大连银行股份有限公司（以下简称大连银行）、大连圣岛房地产开发有限公司（以下简称圣岛公司）。

　　2013年12月13日，原告袁某与被告圣岛公司签订商品房买卖合同，约定袁某购买由圣岛公司开发的位于大连市甘井子区X号房屋（以下简称案涉房屋），房屋价款为6429700元。合同签订当日，袁某实际支付了全部购房款6429700元，圣岛公司交付了房屋，后袁某实际装修入住。2023年4月14日查询结果表明袁某（未婚）名下无其他用于居住的房屋。2016年12月26日，圣岛公司与大连银行签订最高额抵押合同，办理了包括案涉房屋在内的抵押权登记。2021年3月22日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2020）辽02民初1073号民事判决，确认案涉房屋为大连银行享有抵押优先受偿权的26套房屋中的一套。该案中，大连中院于2020年12月28日查封包括案涉房屋在内的26套房屋及对应的土地使用权。袁某提出执行异议，大连中院于2023年6月1日作出（2023）辽02执异588号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。大连银行提起申请执行人执行异议之诉，生效判决驳回了大连银行关于继续执行案涉房屋的诉请。2024年3月19日，大连中院作出（2021）辽02执874号执行裁定，裁定解除对案涉房屋的查封。

　　原告袁某诉称：1.判令被告大连银行协助被告圣岛公司办理涂销案涉房屋的抵押权登记手续；2.判令被告圣岛公司协助原告办理上述房屋的不动产权变更登记。

　　审判

　　大连高新技术产业园区人民法院经审理判决：一、被告大连银行、圣岛公司于判决生效之日起10日内协助原告袁某办理案涉房屋的抵押权登记涂销手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　一审宣判后，大连银行提起上诉，理由是涂销抵押权登记的法律依据不足。大连中院经审理判决驳回上诉，维持原判。

　　评析

　　近年来，购房人诉讼请求涂销抵押权登记并请求协助办理过户的案件陡增，围绕此类案件是否准予涂销抵押权登记存在不同裁判观点。一种观点认为，既然已经排除执行，抵押权已无存在的必要，应予以涤除。另一种观点认为，商品房消费者优先权在于保护购房人的居住权和生存权，并非使购房人在获得优先权后涤除抵押权登记并取得所有权，并不意味着可以将抵押权消灭。

　　虽然民法典第四百零六条规定了带押过户，但该规定目前在各地区不动产登记实务中仅适用于存量房（即二手房）带押过户。对于一手房带押过户的问题，不动产登记中心认为此类一手房带押过户存在障碍，需要法院在判决主文中予以明确。如果仅判决过户，不判决涂销抵押权登记，在后续执行过程中将需要法院出具涂销抵押权的协执，否则在抵押权人不同意配合的情况下，无法办理过户。而在判决主文中没有涂销或涤除抵押权登记判项的情况下，执行部门可能难以出具涂销相应协执，将会出现仅判协助过户的判决客观上无法执行的问题。换言之，是否涂销抵押权登记须在判决主文中予以明确。大量当事人包括代理律师及部分基层法院对此实务不甚了解，以民法典第四百零六条有带押过户的规定为由，仅诉请判决协助过户，导致判决后续无法顺利执行。部分法院认为涂销抵押权登记的法律依据不足，直接判决驳回购房人关于涂销的诉请。

　　此情形属于法律适用规则不明的新类型案件，需就是否涂销抵押权登记的问题统一相关法律适用和裁判规则。