租房合同无效，免租期费用怎么算？

　　案件提要

　　在合同无效的情况下，免租期的占有使用费按实际使用时间与租赁期限的比例分担更有利于平衡双方的利益。

　　争议焦点

　　涉案租赁合同被认定无效，租赁双方合意的免租期的占有使用费如何承担？

　　基本案情

　　2018年5月中旬，李某与某信息公司签订一份《房屋租赁合同》，约定某信息公司将涉案房产出租给李某使用，租期5年，第1个月免租，月租金3万元，合同签订后，李某支付履约保证金3万元，双方开始依约履行合同。2022年8月，市城管局作出《违法建设行政处理决定书》，认定涉案房产所在楼宇未依法取得行政规划许可，属于违法建设，责令业主于12月26日前自行拆除。李某于10月中旬搬离涉案房产，与某信息公司进行现场交接，结清水电费后，双方签署了《锁匙移交表》。事后，李某起诉至法院，请求判令：某信息公司返还上述履约保证金并赔偿利息。某信息公司则反诉请求判令：李某赔偿场地清理费用5000元，支付免租期的占有使用费3万元。

　　裁判结果

　　汕头市龙湖区人民法院一审认为，涉案房产属于违法建设，双方订立的《房屋租赁合同》无效，某信息公司依法应将已收取的履约保证金返还给李某。双方约定的1个月免租期是基于合同整个租赁期限（60个月）完全履行而给予的优惠，现双方就案涉房产签订的合同无效，李某仅使用53个月，按照公平原则，其应当按未履行的租期比例向某信息公司支付免租期的占有使用费即30000元/月×7个月/60个月=3500元。遂判决某信息公司返还李某履约保证金3万元，李某支付某信息公司免租期的占有使用费3500元。汕头市中级人民法院二审维持原判。

　　典型意义

　　我国现行法律对租赁合同无效后免租期的占有使用费如何承担没有明文规定。本案综合考虑双方当事人对合同无效的过错情况、承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例、房屋的实际使用状况以及合同履行情况等因素，按实际使用时间和合同约定的租期的比例确定免租期的使用费。本案裁决充分平衡合同主体的约定和法律规定，综合考虑合同的预期目的，明确合同主体的责任划分，合理保障双方当事人的合同权益，充分体现人民法院处理案件时所坚持的公平合理原则。

　　法官手记

　　以公平合理为原则守护当事人合法权益

　　房屋租赁是现实生活中常见的经济活动，其中有相当一部分的房屋没有产权，也没有取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该规定明确基于违法建筑签订的租赁合同无效，无效的根本原因在于合同标的物损害了国家利益，规避了行政职能部门对规划体系、产品质量等监管行为，且危及到社会公共安全，故有关违法建筑的租赁行为不能得到法律的保护。据此，在日常租赁过程中，作为出租方，应保障其出租的房屋是依法取得合法产权的房屋；作为承租方，也应尽到核实房屋合法来源的注意义务，否则双方均应承担相应的过错责任，合同权益亦得不到法律的充分保障。审判实务中，仍存在不少因违法建筑引发的租赁合同纠纷案件。我国法律明确对违法建筑租赁合同被认定无效后，占有使用期间的使用费可参照约定的租金标准计算，但对双方约定的免租期是否要支付占有使用费、如何支付未有明确规定。本案的主要争议问题恰好就是免租期的占有使用费如何承担。若完全不支持免租期的占有使用费，则可能出现承租方在合同未履行完毕的情况下完整获得免租期间的利益，与无效合同的处理原则不符；若全部支持免租期的占有使用费，则会导致出租人因其过错行为获得利益，亦有违公平原则中衡平利益的功能。此时，法院审理需平衡双方当事人的利益。鉴于免租期是基于合同整个租赁期限完全履行而给予的优惠，本案按承租方实际使用违法建筑的时间与合同约定的租赁期限的比例，确定承租方所应享有的免租期，进而判决承租方对超过的部分支付使用费，此认定标准能较好地平衡当事人之间的利益关系。在此，也要提醒大家，在订立和履行租赁合同的过程中，对免租期的相关条款应作明确约定，以免日后产生不必要的纠纷。