即使违反强制性规范并不必然导致合同无效

　　裁判要旨

　　1.对于兼具买卖和承揽特点的投资建房非典型合同，一方当事人以另一方未取得商品房预售许可证明主张合同无效的，该合同不因违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定而无效。

　　2.人民法院应当结合强制性规范的立法目的来认定其对具体个案所涉合同效力的影响。通过分析立法目的，强制性规范所规制的对象和场景与特定合同所约定的内容不相同，认定合同有效不会导致公共利益受到损害的，此种情形下即使违反强制性规范并不必然导致合同无效。

　　关键词民事合同强制性规定立法目的合同效力

　　基本案情原告涿州某融商房地产开发有限公司（以下简称某融地产公司）诉称：其与被告某保险销售服务有限公司（以下简称某保险销售公司）签订《回购协议》，约定某融地产公司为某保险销售公司投资建设某总部基地项目（以下简称案涉项目），房屋建成后，由某保险销售公司回购案涉房屋。房屋结构验收后，某融地产公司依约要求某保险销售公司按合同约定履行支付回购款的义务，某保险销售公司拒绝。某融地产公司遂诉至法院，请求判令：1.被告某保险销售公司履行《回购协议》，向原告某融地产公司支付回购款人民币8000万元（币种下同）；2.被告某保险销售公司向原告某融地产公司支付延期付款违约金6808万元，并以8000万元为基数，按日万分之五标准自2020年1月1日计算至给付之日。

　　被告某保险销售公司辩称：双方系房屋买卖合同关系。《回购协议》签署时，某融地产公司未取得预售许可证明，至本案诉讼时也没有取得案涉楼房预售证。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，以下简称《商品房买卖合同解释》）第二条之规定，《回购协议》应当认定无效。

　　法院经审理查明：2011年6月29日，案外人某管委会与某保险销售公司签订协议，约定某保险销售公司在某管委会规划区内投资建设案涉项目。同年11月2日，某保险销售公司出资1000万元，通过关联公司某创富有限责任公司（以下简称某创富公司）设立某融地产公司，某创富公司持有某融地产公司100%的股权。2012年10月19日，某创富公司将其持有某融地产公司100%的股权全部转让给案外人刘某、陈某。

　　2014年1月16日，某融地产公司与某保险销售公司签订了《回购协议》，约定某融地产公司为某保险销售公司投资建设案涉项目，某融地产公司应当按照经某保险销售公司确认的房屋设计图纸建设案涉房屋，房屋建成后由某保险销售公司回购。双方根据房屋建设进度约定了款项支付时间。同日，某保险销售公司出具《确认书》，对该建设项目的建筑施工图进行确认。2015年4月30日，案涉项目完成封顶并进行结构验收。2016年6月23日，某保险销售公司收到某融地产公司关于封顶及结构验收的通知。此外，至本案审理时，某融地产公司未取得商品房预售许可证明。

　　北京市第二中级人民法院于2023年7月31日作出（2022）京02民初123号民事判决：一、原告某融地产公司与被告某保险销售公司于2014年1月16日签订的《回购协议》有效。二、被告某保险销售公司继续履行《回购协议》，支付某融地产公司回购款8000万元。三、被告某保险销售公司向原告某融地产公司支付延期付款违约金2000万元。四、驳回某融地产公司其他诉讼请求。宣判后，某保险销售公司不服，提起上诉。北京市高级人民法院于2024年2月19日作出（2023）京民终948号民事判决：驳回上诉，维持原判。

　　裁判理由本案的争议焦点有二：一是案涉《回购协议》法律性质的认定；二是某融地产公司未取得商品房预售许可证明是否影响《回购协议》的法律效力。

　　一、关于《回购协议》法律性质的问题

　　《商品房买卖合同解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该司法解释适用于调整商品房买卖合同纠纷。本案中，从案涉项目开发过程看，某保险销售公司获得案涉项目的开发资格后，由其关联公司控投的某融地产公司负责项目具体运作。项目运行之初，某保险销售公司与某融地产公司存在关联关系，但在某融地产公司的股权全部转让给两名自然人股东后，该关联关系解除。根据双方订立《回购协议》的约定，某融地产公司应当按照某保险销售公司的个性化需求建设案涉房屋，具有明显的定制特点。因此，结合《回购协议》的订立背景及权利义务约定的内容，该《回购协议》与具有较强行政干预特点、合同通常为格式条款的商品房买卖合同不同，属于非典型合同，不属于前述司法解释调整的范围，不因违反该司法解释规定而无效。

　　二、关于未取得房地产预售许可证明是否影响案涉合同效力的问题

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项规定规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”该条设置预售行政许可的规范目的是通过明确商品房预售交易市场准入资格的要求，确保预售商品房的当事人具备完成商品房开发建设、履行商品房买卖合同义务的能力，以维护商品房预售领域的社会交往秩序，避免对商品房买卖交易领域的市场秩序以及不特定买房人利益等公共利益造成损害。该强制性规定禁止的对象是从事商品房预售交易的特定人。本案中，某融地产公司已经依约完成案涉项目的主体建设，某保险销售公司不能证明某融地产公司不具备继续履行合同的能力或公共利益因此而受到损害。如果某融地产公司存在违规行为，行政机关可以依法对其进行行政处罚，但无需因此否定《回购协议》的效力。换言之，本案认可《回购协议》的效力，既不影响城市房地产管理法上述立法目的的实现，又维护了意思自治、诚实信用的民法基本原则。

　　综上，某融地产公司未取得预售许可证明不影响案涉合同效力。案涉《回购协议》系合同双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应当认定其合法有效，某保险销售公司应当依约履行合同义务。

　　关联索引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，2020年修正）第2条

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）第45条

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第1条