物业起诉催费？业主必用4大反制策略

　　物业公司滥用诉讼手段催收物业费的现象激增。本文结合《民法典》及最新司法解释，解析业主如何依法反制。

　　一、行使履行抗辩权

　　根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的解释》第三条，若物业存在安保缺失（如门禁长期损坏）、垃圾清运超3天等根本违约行为，业主可书面送达《履行抗辩通知书》并暂停缴费。2024年杭州中院判决支持业主扣减62%物业费，因其未履行电梯月度检修义务。

　　二、追索公共收益分成

　　依据《民法典》第二百八十二条，物业侵占小区广告、停车位等收益超过30日的，业主可主张返还并计息。收集物业公示栏照片、收支明细等证据，在应诉时提起反诉。北京某小区通过审计追回近三年217万元公共收益。

　　三、锁定物业违法证据

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　　服务瑕疵取证：连续30天拍摄垃圾堆积、消防通道堵塞等场景（需带时间水印），证明服务不达标。

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　　违法收费举证：对照《物业服务收费管理办法》第七条，收集物业超标准收取能耗费、擅自提高停车费的转账记录。

　　四、启动程序性抗辩

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　　诉讼时效抗辩：物业超过3年未催缴（《民法典》第一百八十八条），当庭提出时效经过主张。

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　　送达瑕疵抗辩：若物业未采用EMS或公证送达催费函（《民事诉讼法》第八十五条），可质疑程序违法。