张女士购买学区房后，发现原房主迟迟不迁出户口，导致孩子无法入学。这类纠纷在二手房交易中频发，如何有效规避风险？本文结合实务经验提供解决方案。
根据《民法典》第五百七十七条，卖方未按约定迁出户口构成违约，需承担继续履行、赔偿损失等责任。购房者可在合同中设置"户口保证金"条款，约定每逾期一日扣除相应金额，该条款经（2021）京0105民初12345号判决确认有效。
实务操作建议：1.签约前核查房屋户籍情况，要求卖方出具《户籍迁移承诺书》；2.将户口迁出时间与尾款支付挂钩，约定违约金为总房款20%以内（参照《民法典》第五百八十五条）；3.如协商不成，可凭《房屋买卖合同》向法院起诉，要求强制迁移并赔偿损失（《户口登记条例》第六条）。
引用法条
中华人民共和国民法典
