二手房交易因流程复杂、信息不对称，常出现定金纠纷、房屋瑕疵、过户违约等问题。本文结合最新司法案例，解析购房者如何防范风险并有效维权。
一、定金纠纷破解术
林某支付20万元定金后，卖家以“配偶不同意”为由毁约。根据《民法典》第五百八十七条，收受定金方违约需双倍返还定金。林某起诉后，法院判决卖家返还40万元。特别提醒：定金合同需明确房屋基本信息，转账备注“购房定金”，避免与“订金”混用（后者不适用定金罚则）。
二、隐瞒瑕疵可撤销合同
吴某购入学区房后，发现前任业主隐瞒了墙体严重渗水问题。依据《民法典》第五百六十三条，卖方故意隐瞒重大质量瑕疵，买方有权解除合同。吴某提交专业鉴定报告后，成功退房并获赔装修损失8万元。需注意：看房时应录像存证，明确要求卖家填写《房屋状况说明书》。
三、过户违约的强制履行
吴某支付全款后，卖家拖延过户长达半年。根据《城市房地产管理法》第三十八条，房屋无抵押、查封等限制条件时，买家可起诉要求强制过户。法院适用《民法典》第五百七十七条，判决卖家10日内配合过户并支付违约金（按日万分之五计算）。
维权步骤指引：
证据固化：保存聊天记录、转账凭证、房屋现状照片
发函催告：通过律师发送《履约催告函》（留存邮政EMS投递记录）
组合诉讼：同步主张继续履行合同与违约金（《民事诉讼法》第一百一十九条）
特别提示：2024年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》新增第十二条，明确学区房入学资格属于合同重大事项，卖家虚报信息需三倍赔偿。建议购房前通过住建部门查询房屋档案，签约时约定“高额违约金条款”（通常不超过总房款30%）。
二手房交易涉及重大财产权益，每个法律环节都需专业把控。若您遭遇卖家恶意违约、房屋存在隐蔽缺陷或中介违规操作，建议立即咨询专业房产律师，避免错过最佳维权时机。法律赋予的权利，需要专业手段来实现。
引用法条
中华人民共和国民法典
