不动产轮候查封转为查封后起止时间的确定

　　关于不动产轮候查封转为查封后起止时间的确定，在司法实践中，法院与不动产登记部门之间存在一定的争议。笔者建议，应当从不动产轮候查封转为查封之日起按三年计算。法院与不动产登记部门应积极协商、解决分歧。在轮候查封时，法院在协助执行通知书中应只明确查封期限为三年，不明确具体的起止日期，同时做好财产调查工作，不动产登记部门作为协助登记机关，也应进一步完善轮候查封相关手续的办理工作。

　　一、轮候查封转为查封后起止时间如何确定存在的争议甲法院于2016年3月2日向不动产登记部门送达查封裁定、协助执行通知书，对A不动产进行了查封，查封期限为三年，查封期间为2016年3月2日至2019年3月2日。乙法院于2018年6月7日向不动产登记部门送达查封裁定、协助执行通知书，对A不动产进行了查封，查封期限为三年，查封期间为2018年6月7日至2021年6月7日。甲法院在查封到期后未续封，则乙法院轮候查封转为查封后的起止日期如何确定？在司法实践中，各地区法院和不动产登记部门对此认识不一致。经笔者调查了解，笔者所在地的不动产登记部门辖区内一般采取两种模式，一种是根据轮候查封人民法院送达的文书明确载明的日期进行确定，即从轮候查封转为正式查封之日至协助执行通知书载明的到期日止；另一种是从不动产轮候查封转为查封之日起计算三年。采用前一种模式的不动产登记部门有5家，采用后一种模式的不动产登记部门有2家。这种实践现状的不一致性存在着很大的法律风险，同时也影响了各法院对被查封不动产进行处置的效率。

　　二、司法实践中存在的两种模式及评析第一种模式所持观点：乙法院的查封期间为2018年6月7日至2021年6月7日。该观点认为，轮候查封裁定书、协助执行通知书自送达之日起发生轮候查封的法律效力，协助执行通知书载明的查封日期或期间具有公示效力，对协助执行的单位具有约束力，期间届满时如需要继续查封，人民法院应当及时办理续行查封手续。同时，因为首查封法院可以对被查封不动产采取解除查封、到期续封、司法处置等方式，轮候查封法院能否“转正”（转为正式查封）及“转正”的时间都有极大的不确定性。因此，若登记时未注明起止日期，轮候查封法院对于自身是否已转为首查封法院处于未知状态。现有法律法规及司法解释对轮候查封转为正式查封的，并未规定需要登记部门告知轮候查封法院，即登记部门对此没有告知轮候查封法院的义务。这就需要法院多次查询登记簿，调取权属信息进行确认，势必耗费过多的人力及精力。反之，若在受理轮候查封登记时就明确轮候查封的起止时间，则不管首查封法院“动”或“不动”，确定的结束日期都可以使法院准确把握其是否在查封期限内、是否到期、是否需要续封等情况。第二种模式所持观点：乙法院的查封期间为2019年3月2日至2022年3月2日。该观点认为，应从轮候查封转为正式查封之日起计算三年。

　　不动产轮候查封转为查封后起止时间的确定

　　申明宏刘恺

　　法律家园

　　关于不动产轮候查封转为查封后起止时间的确定，在司法实践中，法院与不动产登记部门之间存在一定的争议。笔者建议，应当从不动产轮候查封转为查封之日起按三年计算。法院与不动产登记部门应积极协商、解决分歧。在轮候查封时，法院在协助执行通知书中应只明确查封期限为三年，不明确具体的起止日期，同时做好财产调查工作，不动产登记部门作为协助登记机关，也应进一步完善轮候查封相关手续的办理工作。

　　一、轮候查封转为查封后起止时间如何确定存在的争议甲法院于2016年3月2日向不动产登记部门送达查封裁定、协助执行通知书，对A不动产进行了查封，查封期限为三年，查封期间为2016年3月2日至2019年3月2日。乙法院于2018年6月7日向不动产登记部门送达查封裁定、协助执行通知书，对A不动产进行了查封，查封期限为三年，查封期间为2018年6月7日至2021年6月7日。甲法院在查封到期后未续封，则乙法院轮候查封转为查封后的起止日期如何确定？在司法实践中，各地区法院和不动产登记部门对此认识不一致。经笔者调查了解，笔者所在地的不动产登记部门辖区内一般采取两种模式，一种是根据轮候查封人民法院送达的文书明确载明的日期进行确定，即从轮候查封转为正式查封之日至协助执行通知书载明的到期日止；另一种是从不动产轮候查封转为查封之日起计算三年。采用前一种模式的不动产登记部门有5家，采用后一种模式的不动产登记部门有2家。这种实践现状的不一致性存在着很大的法律风险，同时也影响了各法院对被查封不动产进行处置的效率。二、司法实践中存在的两种模式及评析第一种模式所持观点：乙法院的查封期间为2018年6月7日至2021年6月7日。该观点认为，轮候查封裁定书、协助执行通知书自送达之日起发生轮候查封的法律效力，协助执行通知书载明的查封日期或期间具有公示效力，对协助执行的单位具有约束力，期间届满时如需要继续查封，人民法院应当及时办理续行查封手续。同时，因为首查封法院可以对被查封不动产采取解除查封、到期续封、司法处置等方式，轮候查封法院能否“转正”（转为正式查封）及“转正”的时间都有极大的不确定性。因此，若登记时未注明起止日期，轮候查封法院对于自身是否已转为首查封法院处于未知状态。现有法律法规及司法解释对轮候查封转为正式查封的，并未规定需要登记部门告知轮候查封法院，即登记部门对此没有告知轮候查封法院的义务。这就需要法院多次查询登记簿，调取权属信息进行确认，势必耗费过多的人力及精力。反之，若在受理轮候查封登记时就明确轮候查封的起止时间，则不管首查封法院“动”或“不动”，确定的结束日期都可以使法院准确把握其是否在查封期限内、是否到期、是否需要续封等情况。第二种模式所持观点：乙法院的查封期间为2019年3月2日至2022年3月2日。该观点认为，应从轮候查封转为正式查封之日起计算三年。笔者同意第二种观点。轮候查封制度最早规定于最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）（以下简称《通知》）第十九条、第二十条中。第十九条规定：“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。”第二十条规定：“轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。”该《通知》对房屋所有权、土地使用权的轮候查封登记制度作了规定。同年出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条（已于2020年修正，原为第二十八条）规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。”该规定统一将动产、不动产以及其他权利纳入到该制度的适用范围。而关于轮候查封的概念，学理上研究得不多，通常参照原最高人民法院法官王飞鸿下的定义，即对其他人民法院已经查封的财产，执行法院在登记机关进行登记或者在其他人民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封。通过对以上规定和定义的理解，轮候查封具有以下几种特征：1.相对性。即不能单独存在，其是以首轮生效查封登记在先为前提的，根据“禁止重复查封”的原则，同一标的物上只能有一个生效的查封，在该生效查封之后所进行的查封登记，都应该为轮候查封。2.不确定性，亦有观点称之为效力待定性。轮候查封不产生效力，只是处于效力待定的状态，而这种不确定性的结束与否不由其自身来决定。如果查封标的物灭失或者处置完毕，查封和轮候查封的基础不复存在，此时轮候查封不具有继续存在的条件。如果首查封解除或者失效，则后续的轮候查封自动“升级”为首查封。3.有序性。轮候查封在完成查封登记时，其与在先的查封会形成一种有序关系，根据时间先后来确定顺序。由于有法定协助查封义务的机关收到法院的查封裁定的具体时间是可以确定的，在时间上会存在一个先后的顺序，根据先来后到，前后数个查封形成一个有序的队列，在法定秩序内互相制约。本案中，由于轮候查封具有不确定性，其在转为正式查封之前不具有查封的效力。在轮候登记时，该登记不产生查封的效力，而只是起到了排队替补的作用。因此，乙法院在轮候查封时文书上载明查封起止日期无实际意义。第一种观点虽在实践中更易于操作，但将轮候查封等同于查封登记，忽视了轮候查封的不确定性，亦有违法理，不应当采纳。甲法院对前述A不动产查封到期后未续封，查封因此失效，B法院的轮候查封自2019年3月2日起自动转为正式查封，查封期间应为2019年3月2日至2022年3月2日。

　　为了充分发挥轮候查封效能的最大化，应该进一步完善轮候查封制度的运行方式，这其中主要包括对首查封法院、轮候查封法院、不动产登记部门提出新要求。鉴于人民法院与不动产登记部门对轮候查封采取何种模式在司法实践中存在分歧，笔者认为，人民法院与不动产登记部门应在积极协商的基础上解决分歧、形成共识，共同提升轮候查封制度的运行效果。为此，笔者提出以下几点建议：（一）人民法院向不动产登记部门送达查封手续时，在轮候查封的协助执行通知书中应只明确查封期限为三年，不明确具体的起止日期。因为轮候查封时起算日期尚不明确，如明确具体起算日期，则易造成不动产登记部门登记混乱。依照相关规定，法院在协助执行通知书中应载明查封期限“三年”，并应同时要求不动产登记部门及时通知轮候查封法院转为正式查封的具体日期。

　　（二）人民法院应对轮候查封的财产做好尽职调查工作。一些法院在执行过程中对轮候查封的财产重视程度不够，将轮候查封登记完成视为对该责任财产的执行即告结束，或是对轮候查封的财产默认该财产无继续执行的可能性和必要性，以致实践中不乏首查封法院因一些原因暂时无法处置被查封财产，而轮候查封法院又不主动积极寻求责任财产的处置权，导致财产处置陷入僵局的情况出现。最高人民法院为此出台过多个涉及轮候查封财产处置权移送的规定。这就要求轮候查封法院不能再将查封手续简单地向不动产登记部门一送了之，而应对轮候查封的财产进行较为详细的调查，如对于轮候查封的房产应调取详细的档案材料，了解其产权情况、房产性质、抵押情况、司法限制情况等，为案件寻求处置权或其他程序性权利提供基础性参考资料。同时，应将轮候查封情况及案件情况函告首查封法院，确保首查封法院知悉后续轮候查封及相关案件情况，以利于其在后续财产处置中有所考虑。

　　（三）作为协助登记机关，不动产登记部门对轮候查封相关手续的办理也应随着执行工作的发展而不断完善。具体应做到以下几点：1.对轮候查封转为查封后起止时间的确定问题，要适时出台内部文件，明确不动产轮候查封转为查封后，查封期间应为自轮候查封转为查封之日起计算三年。2.要加强对各地区不动产登记部门的监督和指导，统一实务操作规范。3.不动产登记部门作为协助登记机关，不能再对查封申请一登了之。在执行法院主动调取相关材料时，有的不动产登记部门配合不甚理想，造成轮候查封法院与首查封法院的联系不畅。因此，不动产登记部门应向法院提供首查封法院的案件编号以及办理首封手续的联系人信息，以利于轮候查封法院及时与首查封法院对接沟通财产处置相关事项。同时，因轮候查封并未生效，不动产登记部门要将轮候查封转为正式查封的情况及时函告原轮候查封法院，从而使其能够及时对责任财产进行处置，以实现申请执行人的合法权益。