购买二手房是许多家庭的重大支出，但交易中的法律风险往往被忽视。结合实务经验，总结三大核心问题，助您避开“钱房两空”的陷阱。
一、房屋产权不清：付款后才发现“卖家不是房主”
部分购房者因轻信中介或未核查产调，遭遇“一房二卖”或“无权代理”风险。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为准，若房屋存在查封、抵押或共有人未签字等情况，合同可能无效。2023年南京一起案件中，买方李某支付100万元首付后，发现房屋已被法院查封，卖家涉嫌诈骗被刑拘，李某耗时两年才追回部分款项。建议：签约前务必查验房产证原件、产调信息（可至不动产登记中心申请），并要求所有共有人当面签字。
二、户口逾期未迁：学区房变成“空头支票”
许多购房者为子女入学购买学区房，但若卖家户口未迁出，可能影响入学资格。根据《户口登记条例》第六条，原户主拒不迁出时，公安机关无权强制迁移。上海王某购房后因原房主拒绝迁出户口，导致孩子无法入学，法院虽判决卖家支付违约金10万元，但户口问题至今未解决。法律依据：双方可约定高额逾期迁户违约金（《民法典》第五百八十五条），但需在合同中明确约定迁户时间及违约责任。
三、装修“偷梁换柱”：交房时家具家电被调包
二手房买卖中，若合同未明确装修品牌、家具型号，交房时易引发纠纷。杭州张某购买精装房时，合同仅注明“包含家具家电”，收房时发现原价值20万元的红木家具被替换为普通板材，法院以“约定不明”为由驳回索赔请求。建议：依据《商品房销售管理办法》第十六条，在合同中逐项列明装修材料品牌、家具型号并拍照留存，或约定“现状交付”以现状照片为附件。
法律是交易安全的“最后防线”
二手房交易涉及金额大、流程复杂，一旦踩坑可能损失惨重。根据《民事诉讼法》第六十七条，证据是维权核心，务必保留合同、转账凭证、沟通记录等材料。若遇卖家违约，可采取以下措施：
协商调解：通过中介或律师发函要求履约
财产保全：起诉前申请查封涉案房产（《民事诉讼法》第一百零三条）
追究刑责：若卖家涉嫌合同诈骗，及时向公安机关报案
引用法条
中华人民共和国民法典
