不动产未登记，案外人提出执行异议后的裁判规则探析——以房抵债

　　甲欠乙款，遂与乙签订以房抵债协议，甲房屋抵给乙。乙占有房屋，未办理过户手续。另因甲欠丙款，丙申请执行甲，要求拍卖房屋，乙请求排除执行。规则一：以房抵债协议合法有效且已经实际占有的，可优先于普通债权排除执行。

　　【评析】此类型属于案外人（被抵债人）乙以对被执行人（抵债人）甲将其房产“以房抵债”情形下，排除申请人丙的执行裁判规则认定标准。乙与甲在案涉房屋被查封前存在经生效裁判确认存在合法有效的债权债务关系，双方签订书面以房抵债协议。签约双方具备相应的民事行为能力，抵债协议合意真实，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，约定的抵债实际价值相当，不存在对抵债的房屋价值约定过高或过低甚至恶意串通，且乙已实际合法占有房屋。因抵债时房产不具备办理登记条件，致乙非自身原因未办理过户手续，属于不发生物权变动的以房抵债。甲抵债行为与丙实现债权之行为，因其成立先后以及发生原因不同而有效力上的优劣。抵债权利以取得房屋所有权为目标，相较执行债权，在房屋取得上更具有期待性。抵债物的交付特征，亦赋予抵债权利优先于执行债权的效力。

　　在处理抵债权利与执行债权冲突上应保持谦抑，厘清抵债权利目的、权利效力、整体性秩序与公共性价值权衡可突破债权平等原则以及维护既存法律关系稳定等因素，肯定以房抵债合法性效力，稳定交易秩序。乙与甲不存在规避执行情形，应排除对案涉房屋强制执行主张。