类似于一女二嫁之一房二卖的法律处理

　　一、发生“一房二卖”如何处理

　　(一)两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。(二)两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，我们应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。(三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。(四)在第一个买房人已办过户后又卖第二人，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。

　　二、法理分析

　　（一）出卖人签订两个《房地产买卖合同》后，对后买受人履行了合同义务，并办理了房产过户登记手续的法律后果。在这种情况下，两个买卖合同都为有效的合同。但因成立在后的《房地产买卖合同》已履行完毕，该后买受人已实际取得房屋所有权。此时两个买受人享有的请求权是不同的：后买受人的《房地产买卖合同》之债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有对该房屋所有权产生的物权请求权，如出卖人拒不交户或已将房屋交付给前买受人的，取得产权证的后买受人可以违约或侵权为由诉讼出卖人或前买受人。

　　在上述情况下，前买受人享有的是基于《房地产买卖合同》而产生的债权请求权及违约赔偿权。对买卖合同的标的物(房产)无直接支配及排他的效力。该房屋的所有权如果已过户给后买受人，即使前买受人占有该房屋(上家已交房给前买受人)，因其对该房屋占有失去法律上支持和基础，构成无权占有。因该房屋已转让给后买受人，出卖人对前买受人构成违约，应承担损害赔偿责任。那么出卖人应赔偿前买受人的违约金如果过低，前买受人是否可以要求出卖人承担可期待利益。一般情况下，后一个《房地产买卖合同》价格应高于前一个《房地产买卖合同》的价格，那么对于该房地产升值部份，前买受人可以向出卖人主张。

     （二）出卖人将房屋卖给前买受人并办理产权过户手续后，又与后买受人签订《房地产买卖合同》。此时，由于房屋产权已经过户，出卖给人已不在是房屋的所有权人。出卖人系出售他人的房屋，属于无权处分，除非所有权人追认或出卖人又重新取得所有权，否则后签订的《房地产买卖合同》应属于无效合同，出卖人返还取得后买受人支付的房款并因过错赔偿给后买受人造成的损失。如果出卖人以骗取买受人的钱财为目的，在没有产权的情况下签订《房地产买卖合同》，构成合同诈骗罪，将被判处三年以下有期徒刑，情节严重的最高可判无期徒刑。买受人在签订《房地产买卖合同》前，到房地产交易中调取房地产资料登记册，就可以避免此纠纷的发生。