婚前一方按揭买房，婚后共同财产还贷，离婚时如何分割

　　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　本条司法解释只适用于夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，登记于首付款支付方名下的不动产的分割办法。其他情况下的不动产，不能适用此条规定。

　　例如，夫妻于婚后购买的不动产，虽然登记在一人名下，但不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。还有一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，但在产权证上登记双方的姓名或者将房屋赠与另一方，亦不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。

　　另外，如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，亦不能适用本条解释。

　　对于“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握。一是从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方的收入。

　　二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题有特别的约定。如果双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻已经约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题有特别约定，则分割上述不动产时，当然排除本条司法解释的适用。

　　人民法院在离婚案件中判决分割此类房产的原则是，既要保护个人婚前财产权益，也要依照婚姻法关于照顾子女和女方利益的原则公平地分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益。

　　首先，应当由双方当事人协议解决。人民法院只是在双方当事人协议不成时才进行判决。

　　其次，司法解释只是给人民法院针对上述特定情况的不动产进行分割提供了一种方法，该分割方法不是绝对的。不能机械地理解为判决分割此类不动产，舍此一途，别无他径。不能据此完全排除在特殊情况下，将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。

　　最后，要保护妇女和子女的利益。如果购房者是男方，离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述不动产时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾女方和子女利益的原则，给女方多分。

　　如果法官认为将该部分全部分给女方才足以体现照顾子女和女方利益的原则，判决结果并不违反本条司法解释的规定。如果离婚时女方没有住处，则人民法院还可以依据《婚姻法》第42条和解释（一）第27条之规定，判决男方对女方给予经济帮助。

　　判决取得产权的一方向另一方补偿时须考虑房屋的增值，而不能仅给付婚姻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。具体的办法是在离婚时首先对涉案不动产的现值进行评估。

　　当然，如果当事人之间能够通过协议对涉案房屋的现值形成共识，则没有必要委托有资质的房地产评估机构进行评估以确定涉案房屋的价值。

　　人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）涉案房屋购买时的价款；（2）按揭贷款数额及其利息数额；（3）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（4）离婚时房屋的市场价值。

　　有人提出一个计算公式可以参考，即双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款（总房款本金＋已还利息）×离婚时房屋的市场价值，这种计算方法相对比较公平。