某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-07-2-121-001
案号：
一审：济南铁路运输中级法院（2019）鲁71民初87号民事判决（2020年8月17日）
二审：山东省高级人民法院（2020）鲁民终2866号民事判决（2021年2月3日）
再审：最高人民法院（2022）最高法民再223号民事判决（2023年6月28日）
争点：
前期物业费如何计算
裁判要旨：
个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。
在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。
裁判理由：
法院生效裁判认为：一、关于案涉《前期物业服务合同》的法律拘束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，在合同期内，当区分所有权建筑物的专有权在建设单位和业主之间发生转让时，物业服务合同关系一并转让。社区内建筑物楼座之间即使相对独立，或者一定范围内具有营造封闭空间的条件，但从社区环境以及社区建设以及水电、消防、排污等公共设施集中维护管理等因素考虑，不宜各行其是，多头进行物业服务管理。物业服务区域的安保不能替代银行的安保系统，银行另行采购的安保服务也不是排除物业服务、拒绝交纳物业费的合理事由。商品房预售合同中开发商与业主的约定不能约束物业服务人。建设单位与业主在明知前期物业服务合同的情况下，拟在商品房预售合同中排除物业公司在前期物业合同中的权益不妥。建设单位作为前期物业服务合同的签订者，又在商品房预售合同中同意买受人在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务，有违诚信原则。同时，依合同相对性原则，上述条款不能约束某物业公司，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。某银行青岛分行等单个业主，自行采购保洁等外包服务，不能产生选聘新物业服务人和解聘前期物业服务合同物业服务人的法律效果。
二、关于物业服务费的确定。前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同。故在承认前期物业服务合同对业主的约束力的基础上，考虑到法律规定前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或业主大会与新的物业服务企业签订的物业服务合同的生效，而业主大会“召开难”、业主委员会“成立难”导致选聘和解聘物业服务人难，前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡。综合某银行青岛分行在承租区域自行购买服务、相应减轻了物业服务的成本，综合物业服务费测算的成本单价，物业费收费标准实测价格，周边物业取费标准等因素，从有利于双方未来形成较为稳定的物业服务关系出发，涉案物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，酌定扣减20%。
三、关于违约金数额。涉案前期物业服务合同约定的日千分之三的违约金过高，并且本案法律关系具有一定特殊性和专业性，某商业公司、某银行青岛分行并非故意长期拖欠，在原审判决确认其应支付物业费后，某银行青岛分行也已及时向某物业公司支付了部分物业费，为促使业主及时缴纳物业费，并防范将来的违约行为产生，违约金从应交纳物业服务费之日起至实际给付之日止，在2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率为标准、自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为标准计算。
