在成品油零售行业，加油站租赁经营非常普遍。但是因为行业的法律体系还不够完善，很多律师和法官对行业也缺乏了解，在司法实践中就出现了加油站租赁合同是否有效的争议。 本文我从三个方面讨论这个问题：1、加油站租赁，租的是什么？2、加油站租赁有哪些模式？3、每种模式下租赁合同是否有效？
一、加油站租赁，租的是什么？
要理解“加油站租赁”，先要理解什么是“加油站”。 首先，和普通企业一样，加油站需要有土地、房屋和设备，这是加油站可以经营的物质基础。 和普通企业不一样的是，加油站属于特许经营行业。有了土地房屋和加油设备，加油站还不能经营。除了办理营业执照外，加油站还需要办理两个最重要的经营证照——《成品油零售经营许可证》和《危险化学品经营许可证》，并需要符合自然资源、规划建设、油品质量、安全、环保、消防、税务、交通、气象、计量等方面法律法规，达到相关标准，取得相关资质或通过相关验收后，才能开展经营活动。
所以，虽然加油站面积不大，但建设成本很高。而且随着我国对危化品的管理越来越严格，新建加油站的难度很大。加上很多城市的市区改造，市区的加油站数量越来越少。所以位置优越的加油站，价格一路走高。 因此，“加油站”是一个“实物资产+特种资质”的集合体。租赁加油站，不只是租赁资产，更重要的是获得经营资质。 以太原市这种三线城市为例，城区的加油站每年租金价格大多在五百万以上，个别位置极为优越的加油站可达千万左右，注意是“每年”。这个价格构成中，实物资产只占很小比例，主要的价值来自其经营资质和位置优势带来的盈利预期。
二、加油站租赁合同的效力为什么会产生争议？
对加油站租赁合同有效性的争议，主要来自《成品油市场管理办法》（已废止）和《危险化学品经营许可证管理办法》不允许“出租证照”的规定。 《成品油市场管理办法》（已废止）第三条第一款规定“国家对成品油经营实行许可制度”，第三十六条规定“成品油经营批准证书不得伪造、涂改，不得买卖、出租、转借或者以任何其他形式转让”。 《危险化学品经营许可证管理办法》第三条规定“国家对危险化学品经营实行许可制度。经营危险化学品的企业，应当依照本办法取得危险化学品经营许可证（以下简称经营许可证）。未取得经营许可证，任何单位和个人不得经营危险化学品”，第二十一条规定“任何单位和个人不得伪造、变造经营许可证，或者出租、出借、转让其取得的经营许可证，或者使用伪造、变造的经营许可证”。
典型案例是最高人民法院（2014）民申字第1874号案，该案民事裁定书中写到：“2008年12月30日，粤美特公司与明兴公司、陈文龙、罗楚英签订《租赁合同》，约定粤美特公司根据合同列明条款和条件承租明兴公司所有的加油站。《成品油市场管理办法》第三条第一款规定：“国家对成品油经营实行许可制度。”该办法规定的成品油经营包括成品油批发、零售、仓储经营等活动，租赁加油站经营成品油属于成品油零售经营活动，应取得《成品油零售经营批准证书》。粤美特公司在未取得《成品油零售经营批准证书》的情况下租赁加油站经营成品油，违反了国家有关特许经营的强制性规定。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条之规定，涉案《租赁合同》应认定无效”。 但是我认为，本案主审法官的认识是错误的。出租加油站和“出租证照”并不是一回事。
支持合同有效的典型案例来自北京。北京市第一中级人民法院在审理“中国石化销售有限公司北京石油分公司诉北京三海阜石路加油站有限公司租赁合同纠纷案”中，向北京市商务委员会提出司法建议后，该委员会答复称，“实践中，商务部门把企业将一座加油站的成品油零售经营证书拿到另外一座加油站使用视为出租、转借证书行为。对于企业租赁整座加油站，因开展经营活动需要，而使用出租方相关经营手续行为，不属于出租、转借证书行为。” 北京市商务委员会的这一答复，符合行业内对“加油站出租”和“证照出租”的基本认知，应作为审理此类案件的主要参考。
三、关于加油站两种租赁模式的合同有效性分析。
目前，加油站租赁主要有两种模式： 第一种模式是“新设主体+变更证照”，以中石油中石化为代表。一般流程是，中石油与某民营加油站业主签订《加油站租赁合同》，然后中石油在该位置新注册一个分支机构（如中石油第五加油站），将原来民营加油站名下的《成品油零售经营许可证》和《危险化学品经营许可证》变更到这个分支机构名下，然后以中石油的名义开展经营活动。原来的民营加油站主体继续保留，但需要变更名称、地址和经营范围。当然也可以注销。 目前管理规范的石油零售企业均采取这种模式，一方面，租赁双方权责清晰，出租方不能干扰承租方的经营活动，也不承担安全责任，对双方都有利；另一方面承租方通过将加油站经营证照变更至自己名下，增加了业主违约的难度，有利于合同的长期执行。其缺点在于，办证流程长、交易成本高。 对于此种模式的合同，我认为效力不应存在争议。因为实际经营主体和证照的主体是一致的，不存在“证照出租”之类的问题。
第二种模式是“维持原状，只变更法定代表人”，以个人经营者为代表。一般流程是，张三具有运营加油站的能力，与红星加油站业主李四签订《加油站租赁合同》，约定张三向李四每年缴纳租金，继续以红星加油站的名义开展经营活动。各项证照最多把法定代表人变更成张三，其他一切照旧。 这种模式因手续简便，交易成本低，深受个人加油站经营者欢迎。但其缺陷也非常明显。对出租方来说，加油站对外显示仍是出租方所有，承租方经营出了问题，都得出租方先背锅（如对外负债、偷漏税、安全事故等）。对承租方来说，出租方违约难度低，而且有充足的条件干预经营，不利于租赁关系的稳定。 此种模式的合同，会产生一定争议。但我认为，这类合同虽然名为“加油站租赁合同”，但其实就是常见的“承包合同”。对于不违反法律强制性规定的“承包合同”，一般不会视为无效合同。
首先，所有权和经营权的分离，是企业经营的常态。无论是名为租赁、承包还是托管，经营模式本身都是不违法的。 其次，加油站之所以是特许经营行业，主要原因在于其经营的汽柴油属于危险化学品，涉及公共安全，所以主管部门对于经营者职业资质、场所的布局、设备设施均有一定要求。如果达不到这些要求，主管部门可以进行处罚，甚至吊销经营证照。因此，不论谁经营加油站，都得符合安全生产的标准。
综上所述，加油站租赁经营本身并不会危害社会利益，不符合安全经营条件才会。对于油站安全，行政部门主要通过各类建设规范、设备标准、人员培训以及现场巡查等手段去解决。因此，司法部门对于实践中已经得到行业认可的经营模式，不应轻易否定合同的有效性，避免对行业生态造成破坏。
引用法条
《危险化学品经营许可证管理办法》第三条规定“国家对危险化学品经营实行许可制度。经营危险化学品的企业，应当依照本办法取得危险化学品经营许可证（以下简称经营许可证）。未取得经营许可证，任何单位和个人不得经营危险化学品”，第二十一条规定“任何单位和个人不得伪造、变造经营许可证，或者出租、出借、转让其取得的经营许可证，或者使用伪造、变造的经营许可证”。
