房屋买卖合同纠纷始终是民商事领域的“重头戏”。房产对于普通家庭而言，不仅是巨额资产，更承载着落户、子女入学等核心诉求。
许多购房者在签约后，常遭遇卖家因房价上涨违约、或者承诺的“学区”无法兑现等问题。今天，黄钊律师结合裁判精神，为您拆解房屋买卖纠纷中的法律攻防。
一、房屋买卖的核心是“诚信履行”
法院对房屋买卖法律关系的认定有着清晰的红线：
核心裁判精神：依法成立的房屋买卖合同受法律保护。如果卖方因房价上涨等原因恶意违约拒绝过户，买方有权选择要求继续履行合同，或解除合同并要求卖方承担包括“差价损失”在内的违约责任。此外，对于开发商或卖家宣传的“特定教育资源（学区）”，若该承诺对合同订立有重大影响，即便未写入合同，亦可能被认定为合同内容。
二、亲自办案视角：卖家反悔不卖，差价损失如何追回？
黄钊律师曾办理过一起典型的二手房违约纠纷。原告小王签合同购买李某一套价值300万的房产，并支付了50万首付款。随后该片区规划利好，房价暴涨，李某宁愿双倍返还定金也不愿过户，试图以高价卖给他人。
作为小王的代理律师，黄律师在法庭上通过“损失补偿原则”成功维权：
锁定违约事实：黄律师通过短信、通话录音锁定了李某明确表示“不再履行合同”的证据，构成根本违约。
主张房屋差价损失：黄律师指出，简单的“双倍返还定金”不足以弥补小王的损失。根据《民法典》违约责任条款，黄律师申请了司法鉴定，证明该房产在违约时的市场价已涨至400万。
申请财产保全：在起诉第一时间，黄律师申请查封了涉案房产，防止李某“一房二卖”或恶意抵押。
案件结果：
法院采纳了黄律师的代理意见，认定李某违约。考虑到合同继续履行已存在障碍，判决解除合同，李某除退还50万本金外，需额外赔偿房屋涨价损失100万元。此案通过精准的差价定损，保护了购房者在房价波动期的合法权益。
三、律师专业剖析：房屋买卖中的三个“崩盘点”
在代理此类案件时，黄钊律师总结了房产交易中最易爆发的风险：
1.“口头承诺”的学区或规划
开发商或卖家口头承诺“买房即读某名校”。
后果：交付后发现政策变动或承诺不实。如果合同中没有明确约定，购房者往往面临维权难。
对策：凡是影响购房意愿的核心因素（学区、车位、装修标准），务必以补充协议形式写入书面合同。
2.借名买房的“确权”困境
因限购政策，许多人选择“借名买房”。
后果：房价上涨后，登记人反悔主张房屋归己，或者登记人负债导致房屋被法院强制执行。
对策：尽量避免借名买房。若必须如此，应签署详尽的代持协议，并保留所有购房款、税费的原始转账记录。
3.逾期交房与逾期办证
开发商因资金链断裂等原因无法按时交付。
后果：购房者不仅住不进去，还要持续偿还银行贷款。
对策：密切关注项目进度，一旦逾期，及时行使催告权，并按合同约定索要违约金。若逾期超过合理期限，可依法主张解除合同。
四、规则总结
定金与违约金择一：在起诉卖方违约时，只能在“双倍返还定金”或“支付违约金/赔偿损失”中选择其一。
保全优先：房产纠纷第一时间查封房产，是确保判决最终能够落地的唯一手段。
尽职调查：签约前务必去不动产登记中心核实房屋是否有抵押、查封或租赁情况。
结语
在黄钊律师看来，房屋买卖合同打的是“契约”，守的是“家园”。
房产纠纷往往标的额巨大，每一个条款的疏忽都可能导致一个家庭数年的积蓄化为乌有。作为律师，黄钊律师致力于在复杂的房产博弈中，用缜密的证据链穿透违约方的谎言，为购房者守护应得的权益。
引用法条
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
