案件情况：
汤、刘、马、王四人与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借及接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息3.6亿元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤等四人与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
原告汤等四人诉称：根据双方合同约定，彦海公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤、刘、马、王支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤、刘、马、王主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
新疆高院于2015年4月27日作出一审判决，判令：一、彦海公司向汤、马、刘、王支付违约金9275057.23元；二、彦海公司向汤、马、刘、王支付律师费416300元；三、驳回汤、马、刘、王的其他诉讼请求。
宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出终审判决：一、撤销新疆高院一审判决；二、驳回汤、刘、马、王的诉讼请求。
裁判理由
本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。
律师提醒：
1、签署《房屋买卖合同》，应为出卖方和购买方的真实意思表示，不能是该房屋买卖合同的签订是为了保证借款合同的履行；
2、前一法律关系经合同双方协商变更而消灭，后一法律关系受法律保护；
3、借款虽然转化为购房款，但购房款组成之一的利率必须在法律的保护范围内；
4、律师费用要求违约方负担的情形，必须是此类合同中双方有明确约定，同时，本方必须是守约方。本方违约，对方便不需负担律师费了。
