房产作为家庭核心资产，其交易涉及巨额财产流转，涵盖商品房买卖、二手房交易、租赁、产权登记等多重场景。实践中，因预售资质瑕疵、逾期交房、房屋质量缺陷、产权纠纷等引发的矛盾频发，不仅影响交易安全，更可能损害当事人的合法权益。《民法典》物权编、合同编及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）为房产纠纷处理提供了核心法律依据。本文将聚焦高频纠纷类型，拆解法律规则与维权路径，为公众提供实用法律指引。
一、商品房买卖纠纷：预售与交付中的核心风险
商品房交易因涉及开发商、购房者、金融机构等多方主体，纠纷集中在预售资质、宣传承诺、交房履约等环节，关键法律要点如下：
（一）预售资质：无预售许可证的合同效力
开发商未取得商品房预售许可证明，与购房者订立的预售合同原则上无效，但起诉前取得该许可证的可认定有效。购房者签约前应通过当地住建部门官网查询项目预售资质，避免因资质瑕疵导致合同无效，面临购房款返还困难的风险。若已签订无资质预售合同，可主张合同无效，要求开发商退还已付购房款及利息，并赔偿实际损失。
（二）宣传承诺：广告内容的法律约束力
商品房销售广告和宣传资料通常为要约邀请，但对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定（如"学区房""绿化率35%""赠送飘窗"），且对合同订立或房价确定有重大影响的，即便未载入合同，也构成要约，开发商违反需承担违约责任。购房者应保留宣传册、沙盘照片、销售录音等证据，若收房时发现实际情况与宣传不符，可要求开发商承担违约赔偿责任。
（三）逾期交房：违约认定与救济路径
开发商迟延交房是最常见纠纷，处理需遵循"合同约定优先+法定补充"原则：
1.查看合同：明确交房期限、违约金计算方式及解约条件；
2.书面催告：通过EMS向开发商发催告函，要求说明延期原因及预计交房时间，保留邮寄回执；
3.责任主张：逾期后可按合同约定索要违约金，若违约金过低，可举证实际损失（如同地段房屋租金）要求增加；
4.合同解除：经催告后三个月内仍未交房，或逾期达到合同约定解约期限，购房者有权解除合同，要求退还购房款及利息，并赔偿损失。
需注意，开发商以"资金困难""政策调整"等非不可抗力理由延期，不能免除违约责任；若因地震、疫情等不可抗力导致延期，需提供证明，可部分或全部免责。
（四）房屋质量：从修复到解约的权利边界
1.主体结构质量不合格：交付前经核验不合格或交付后确认不合格，购房者可直接解除合同并要求赔偿损失；
2.严重影响居住的质量问题（如渗漏、墙体开裂）：购房者可选择解除合同或要求开发商维修并赔偿损失；
3.一般质量瑕疵（如墙面掉漆、管道漏水）：保修期内开发商需承担修复责任，拒绝修复或拖延修复的，购房者可自行维修，费用由开发商承担。
购房者收房时应仔细查验房屋，发现质量问题及时书面告知开发商，保留检测报告、维修记录等证据。
二、二手房交易纠纷：隐蔽风险与权利核验
二手房交易因房屋状况复杂、交易流程繁琐，纠纷多集中在产权瑕疵、隐瞒房屋问题、贷款受阻等方面：
（一）产权核验：避免"一房多卖"与权利限制
交易前必须核查房屋产权：
1.确认不动产权证登记人是否为出卖人，有无共有权人（如配偶），共有房屋需全体共有人签字同意出售；
2.核查房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制，抵押房屋需先解押才能过户，租赁房屋需确认承租人是否放弃优先购买权；
3.警惕"一房多卖"，出卖人与第三人恶意串通另行订立合同并交付房屋的，购房者可主张该合同无效，要求继续履行原合同或赔偿损失。
（二）隐瞒房屋问题：欺诈的认定与救济
出卖人故意隐瞒房屋重大瑕疵（如严重漏水、曾发生恶性事件、未结清物业费），构成欺诈，购房者有权请求法院撤销合同，要求退还购房款并赔偿损失。购房者应在签约前委托专业机构验房，或在合同中约定"房屋无重大质量问题""无隐瞒不良记录"等条款，明确违约责任。
（三）贷款受阻：合同解除与定金处理
若合同约定以按揭贷款方式付款，因购房者自身征信问题导致贷款无法获批，需承担违约责任；因银行政策调整等不可归责于双方的事由导致贷款失败，可解除合同，出卖人应退还定金及已付房款。建议购房者签约前提前查询征信，在合同中明确贷款失败的处理方式，避免定金损失。
三、产权登记纠纷：逾期办证与过户障碍
（一）逾期办理不动产权证
因开发商原因（如未缴清土地出让金、规划验收不合格）导致购房者逾期拿证，处理规则如下：
1.合同约定办证期限：按约定追究开发商违约金；
2.无约定：商品房已竣工的，自合同订立之日起90日内；未竣工的，自交付使用之日起90日内需办妥权属登记，逾期按已付房款总额，参照逾期贷款利息标准计算违约金；
3.解约权利：逾期超过一年仍无法办证，购房者可解除合同并要求赔偿损失。
（二）过户障碍：无法过户的责任承担
常见过户障碍包括：房屋未解除抵押、出卖人拒不配合、产权存在争议等。若因出卖人原因导致无法过户，购房者可要求继续履行合同、办理过户手续，或解除合同并要求双倍返还定金、赔偿房价上涨损失；若因政策限制（如限购）导致无法过户，双方可解除合同，互不承担违约责任，出卖人退还已收款。
四、房产纠纷维权：高效路径与证据要点
（一）维权路径选择
1.协商与调解：优先与对方协商达成补充协议或和解方案，也可向人民调解委员会、住建部门申请调解，低成本化解争议；
2.行政投诉：涉及开发商违规预售、房屋质量不合格等问题，可向当地住建局、12345政务热线投诉，督促相关方整改；
3.仲裁或诉讼：合同约定仲裁条款的，向约定仲裁机构申请仲裁（一裁终局）；无约定的，向房屋所在地法院起诉（不动产纠纷专属管辖）。
（二）核心证据清单
1.合同类：购房合同、认购书、补充协议；
2.付款类：首付款转账记录、银行流水、收款收据；
3.沟通类：催告函、EMS回执、聊天记录、通话录音；
4.事实类：房屋检测报告、维修记录、宣传资料、产权查询结果、同地段租金证明等。
引用法条
房产交易的核心风险在于"信息不对称"与"约定不明确"，购房者应秉持"先核验、后签约"原则，细化合同条款，留存关键证据；出卖人应恪守诚信义务，全面披露房屋信息。当纠纷发生时，应理性选择维权路径，避免采取堵门、拉横幅等违法方式，善用《民法典》及相关司法解释赋予的权利，通过合法途径守护自身财产安全。
