裁判规则
实务要点一：买受人未在商品房预售合同约定的期限内行使解除权，但期限届满后直至买方再次发出解除通知甚至提起诉讼，出卖人仍不能依约交付房屋，买受人主张解除合同的，法院应当支持。
案件：杨某、某建筑安装工程公司等商品房预售合同纠纷案案号：（2022）粤18民终6196号
来源：中国裁判文书网
实务要点二：买卖双方虽未签订商品房预售合同，但有证据证明双方基于真实意思表示对预售商品房的基本情况、价款等内容达成一致的，视为双方形成商品房预售。
案件：王某、宋某商品房预售合同纠纷案案号：（2016）最高法民再156号
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实务要点三：出卖人交付的商品房实质上并不满足约定的交付标准或强制性的法定交付标准，商品房买受人已经受领并实际占有使用房屋的，出卖人不承担违约责任。
案件：武某某与青海某房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷案案号：（2018）青01民终1573号
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实务要点四：在《入住结算确认单》上签字确认并非交付房屋的前置条件，买受人拒绝在《入住结算确认单》签字确认的，不能免除出卖人交房的义务。
案件：左某、王某商品房预售合同纠纷案案号：（2021）鲁民再42号
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实务要点五：在商品房预售合同中约定的办理按揭贷款的银行发生变更，但没有证据证明损害买受人利益的，应当认定为能够继续履行合同，不属于对合同实质性条款的变更。
案件：四川省某房地产有限公司、付某某商品房预售合同纠纷案案号：（2021）川民再38号
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结束语：商品房预售作为房屋买卖中最主要的方式，在促进房地产业市场繁荣发展的同时，也给社会带来了诸多问题。为了规范商品房预售制度，司法实践中形成了一些可供参考的裁判规则。
引用法条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020）修正》中关于商品房预售合同的法律规定为：第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
