实际所有权人与登记所有权人不一致时房产归属认定

    1、基本案情

   涉案房屋登记所有权人为尹某良，尹某良于 2017 年 4 月 9 日死亡。尹某良与陈某风系夫妻关系，二人育有长女尹某荣、次女尹某华、长子尹甲、次子尹某才; 尹某良的父亲母亲和尹甲都已经病故。尹某才于 2012 年 5 月 9 日、2013 年 4 月 1 日先后向尹某华的账户转入 30 万元、23 万元。尹某华于 2013 年 3 月 18 日向尹某良账户转入 53.5 万元。次日，尹某良将 53 万元转给付某装饰地产公司。尹某才自述 2012 年因尹某华向其借钱，其给付尹某华 30 万元。在 2013 年尹某良购买房屋时，尹某才和尹某华达成合意，由尹某华直接向尹某良支付房款以抵顶借款，并视为由尹某才出资。尹某华同意尹某才的上述陈述。

    案件焦点：尹某才全额出资购房登记于父亲尹某良名下，在尹某良其他继承人存在异 议的情况下，能否确定尹某才享有房屋所有权。

    2、法院观点

    一审法院：

      当事人对于自己的诉求，应当提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，尹希良于 2013 年 3 月购买位于甘井子区房屋，房屋登记所有权人为尹希良。原告系尹希良的次子，原告并未提供其他证据证实其与尹希良对于案涉房屋的所有权达成了合意，由原告享有所有权。尹希良育有多位子女，原告如确需借名买房，原告有条件更有必要对房屋所有权进行约定，对于无约定导致的不利后果，应当有原告承担；且原告和尹希良系父子关系，原告资助尹希良购房符合常理，故对于原告请求确认房屋所有权的诉请，因证据不足，一审法院不予支持。

    二审法院：

    本院认为，当事人对于自己的诉讼主张，应当提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张尹希良购房款项均来自于上诉人，但支付购房款尚不能证明上诉人对案涉房屋享有物权。案涉房屋登记的所有权人为尹希良，上诉人系尹希良次子，上诉人主张其借尹希良之名买房，但未能提供其与尹希良签订的关于借名买房的协议。上诉人主张买房时全家人已达成口头协议，认可房屋权属归上诉人所有，但上诉人未能提交证据予以证明，且被上诉人尹淑荣对此不予认可，上诉人应承担举证不能的不利后果。

    3、主审法官类案总结

    实际所有权人与登记所有权人不一致的情况，可按如下路径判断：

• 审查当事人之间是否存在所有权归属协议，有协议的情况下原则上尊重意思自治，若无协议，则按以下步骤进行

• 审查借名买房的原因，如借名、抵债等，双方均无证据支持自身主张时，法院应依据常情、常理合理判断

• 审查房款实际支付及贷款偿还情况，只有在全额出资且出资系为购置不动产时才能认定出资购房人为实际所有权人

• 审查不动产占有情况，一般情况下，房屋由实际权利人占有，即使不实际占有，也对不动产有一定程度的掌控

    4、拓展问题：房屋让与担保能否适用上述裁判路径？

• 债务人与债权人签订房屋买卖合同，约定如果债务人到期不履行债权，房屋归债权人所有，同时将房屋过户至债权人名下，此为不动产让与担保的典型情况。 《九名纪要》第 71 条对此有明确规定：“当事人根据上述合同约定（指让与担保协议，笔者注），已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。” 依据上述规定，即使债务人到期未清偿债务，债权人依然无法依据合同约定取得房屋所有权，只能通过拍卖变卖等方式实现债权。