法律规定，住宅专项维修资金使用需要经业主共同决定。某小区一楼栋外墙的外层幕墙玻璃由于自然老化发生了爆裂，维修需要动用住宅专项维修资金。然而物业服务企业短期内无法获得楼栋业主表决意见，导致维修搁置。受损玻璃幕墙存在严重安全隐患，危及业主和公共安全，如何快速启动维修程序成为难题。
近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）审结了一起物业服务合同纠纷上诉案。二审作出改判，物业公司应当先行修复受损玻璃幕墙，业委会协助配合物业公司从公共维修资金账户支取维修费用。
案情概要
瞿女士和邵女士（以下简称业主）最近忧心忡忡，自家房屋西卧室外墙的一块玻璃幕墙因为自然老化，外层的玻璃爆裂了。原房屋的幕墙是双层的，内外层玻璃相隔约9毫米，现外层玻璃爆了，内层厚度仅6毫米的玻璃也已经出现了细碎裂痕，岌岌可危。业主发现这一问题后，立即向物业反映并报修。物业公司收到报修后对爆裂的玻璃幕墙进行检查，选定了专业维修公司，维修报价费用为7000元。
因爆裂的玻璃幕墙系楼栋外墙面，属于楼栋的公共部分，维修需要使用公共维修资金。而涉及动用公共维修资金，依照法律规定需要经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主表决同意。物业公司随后就该幕墙的维修、更换事宜向该楼栋全体业主发出物业大项和专项维修、更新、改造实施方案征询意见表。物业通过微信及上门方式征询，征询后统计，该楼栋共有115户，其中同意44户，不同意1户，弃权21户，其余业主未表决，同意率未达到法定的“双三分之二以上”同意。因而物业搁置了受损玻璃幕墙的维修工作。
业主因物业方一直未解决爆裂玻璃幕墙的问题，外层玻璃的爆裂已经严重影响房屋室内隔热、隔音，并危及房屋安全和公共安全，故向一审法院起诉物业公司与业委会，要求维修爆裂的玻璃幕墙并承担费用，同时要求赔偿因物业未及时维修导致的精神损失1元。
一审法院物业与业委会应积极推进业主意见征询
一审法院经审理认为，物业维修、更新、改造和养护的费用，属部分共有的所需费用，由拥有部分共有的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，设立专项维修资金的，在专项维修资金中列支。物业部分共有区域的维修、更新和改造，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主表决同意。
本案中，爆裂的玻璃幕墙属于该楼栋建筑外墙，玻璃幕墙的维修、更新需要使用该楼栋的公共维修资金。物业公司依据规定向该楼栋业主发起征询意见，已经履行了相应的管理职责，经过业主表决，没有达到法定要求，物业公司因此无法提取使用维修资金。
一审判决不支持业主的诉讼请求，物业公司和业委会无需承担维修义务和支付费用。业主不服一审判决，上诉至上海一中院。
二审改判情况紧急，物业公司应尽快维修上海一中院经审理认为，物业服务管理者对建筑物共用部分有审慎管理义务，本案受损玻璃幕墙属于建筑物共有部分。
物业公司有义务进行检查、养护和维修。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，在通常情况下，使用住宅专项维修资金用于电梯屋顶、外墙、无障碍设施等公共部位及公共设施属于业主自治管理的范畴。
根据《民法典》第二百八十一条第二款规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。案涉楼栋外墙为玻璃幕墙，目前因年久失修，瞿女士一房间外层玻璃爆裂、残留的碎片随时有坠落风险，内层玻璃也可能存在无法抵抗恶劣天气发生爆裂碎落的可能，存在高空坠物的公共安全隐患，已经严重影响瞿女士在房屋居住的隔音、隔热及人身安全，属于《民法典》所规定的“紧急情况”。
上海一中院另查明，案涉小区专项维修资金管理规约第五条（维修资金使用）规定：……（一）物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新符合下述情形之一的，由物业服务企业采取应急防范措施，费用按规定列支：1.存在以下安全隐患、影响正常使用或者危及房屋安全、公共安全等紧急情况而采取应急防范措施:……（4）屋顶、屋面、地下室发生积水或严重渗漏，外墙面渗漏水或有脱落危险，经房屋质量检测单位出具证明的。上述紧急维修工程由物业服务企业采取应急防范措施后，制定后续维修、更新方案，经业主委员会同意，并经维修资金账户开立银行提供的审价机构审核，由物业服务企业组织事实，费用按规定列支；业主委员会不履职或无法正常运作时，全体业主授权区房屋行政管理部门组织代为维修，维修资金账户开立银行按约定将相应款项支付给区房屋行政管理部门。（二）物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新费用在10,000元以下……，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支，实施前先告知业委会。
结合此管理公约的规定，上海一中院认为在案涉楼栋业主无法共同作出同意使用公共维修资金维修决定的情况下，物业公司仍负有聘请具有专业资质的企业尽快实施维修更换受损部位的义务，业委会应协助物业公司从公共维修资金中申请支取维修费用。
综上，上海一中院依法予以改判，支持业主要求物业公司与业委会及时修复受损的玻璃幕墙（维修费从小区住宅专项维修资金中支出）的上诉请求，驳回了关于瞿女士要求赔偿精神损害抚慰金的诉请，因缺乏法律依据，不予支持。
法官说法
本案主审法官陈蓓蓉指出，根据《民法典》第278条规定：使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主表决同意。物业服务企业需事先列明维修事项、维修金额，征得业主表决同意。但是在实际操作中，征得业主表决同意往往需要较长时间，若小区发生危及房屋使用安全或公共安全等紧急情况，物业不立即展开维修可能会损害业主或社会公共的利益。物业公司和业委会应及时响应业主维修诉求，及时判断是否属紧急情况，若符合，应依法申请使用维修基金并组织维修，不能因常规程序限制而消极对待；日常也要加强与业主的沟通，宣传维修基金使用政策和公共安全知识，提高业主对公共事务的参与度和责任意识，减少类似纠纷。（文中所涉及人名皆为化名）
引用法条
◦ 玻璃幕墙属于共有部分：根据《民法典》第二百七十八条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主表决同意。外墙玻璃幕墙通常属于建筑物共有部分，一般可申请住宅专项维修资金维修。同时，根据《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。所以物业公司对共有部分的玻璃幕墙有维护管理义务，在紧急情况下，应先行维修以排除安全隐患。 ◦ 玻璃幕墙属于专有部分：根据《既有建筑幕墙安全维护管理办法》第八条规定，建筑物为单一业主所有的，该业主为其建筑幕墙的安全维护责任人。此时，一般由业主自行承担维修责任，但若业主与物业合同中有约定，物业也需按约定承担相应维修责任。
