承租人未按约支付租金出租人强行锁门断水断电行为不属于自助行为

　　承租人未按约定支付租金，出租人实施的强行锁门、断水断电行为不属于自助行为。

　　支付租金是承租人在租赁合同项下的主要合同义务，同时也是出租人在租赁合同项下的主要权利。司法实践中，出租人因承租人未按时支付租金而强行锁门、断水断电的情形时有发生，导致双方当事人产生该期间租金应否支付、承租人损失如何负担等新的争议问题，出租人在诉讼过程中常以其实施的是自助行为为由提出抗辩。对此，应当区分不同情形加以分析。

　　在合同中未作明确约定的情况下，上述行为不属于自助行为。理由如下：自助行为，是指权利人为保护自己的权利，在情势紧迫而又不能及时请求国家机关予以救助的情形下，对他人的财产或人身施加扣押、约束或其他措施，而为法律或社会公德所认可的行为。自助行为的性质属于私力救济的范畴，对于弥补公力救济的不足有着积极的作用。根据《民法典》第1177条的规定，构成自助行为须具备以下条件：一是须有不法侵害状态存在；二是须为保护自己的合法权利；三是须情况紧迫而来不及请求有关国家机关的援助；四是不得超过必要限度；五是须为法律或公序良俗许可。通常情况下，承租人未支付租金通常损害的是出租人的收益权，不具有现实的紧迫性，强行锁门、断水断电将直接导致承租人无法实现合同目的，造成的损失可能远远大于出租人的租金损失，超出了自助行为的合理限度，同时也侵害了承租人的合同权益。对于承租人欠付租金的行为，出租人可以通过追究违约责任的方式催促其及时履行义务。达到约定或法定解除合同的条件时，可以通过行使合同解除权进行权利救济。

　　合同中约定承租人欠付租金时，出租人可以强行锁门、断水断电的，该约定原则上对双方具有约束力。但是，约定的行为方式或出租人采取的具体措施明显超出必要限度，即给承租人造成的损失明显大于其欠付的租金数额、比例及过错程度的，应当予以否定。例如，出租人在采取上述措施后对租赁物闲置不予理睬，未及时行使合同解除权，无权向承租人主张超过合理期限的租金。造成承租人损失的，还应承担相应的赔偿责任。【规范指引】《民法典》第722条、第1177条。

　　案例

　　魏某与某服饰公司房屋租赁合同纠纷案某服饰公司与魏某签订联营合同，约定魏某以涉案店铺使用权作为联营投入，某服饰公司向魏某支付联营利润。后因与某服饰公司就租金与租期问题未能达成一致意见，魏某将店内的物品运至其他地方，强行收回了店铺的使用权，并于当日将该店铺出租给了他人。某服饰公司起诉请求判令魏某返还强行搬走的物品，赔偿店铺租金、服装贬值、装修等损失。魏某提起反诉，请求判令某服饰公司向魏某支付清场搬迁费、仓储费、工商管理费、公证邮递费、房屋装修损失费、联营利润等损失。一审法院判决魏某将搬走的所有物品交还某服饰公司，赔偿店铺租金、服装贬值、装修等损失；某服饰公司支付魏某工商管理费。二审法院判决撤销了魏某赔偿店铺租金、服装贬值、装修等损失的判项。再审判决撤销一审、二审判决，对魏某赔偿损失数额予以调整。

　　【分析】

　　法院生效判决认为，在某服饰公司违约后，魏某与其进行了多次协商，后因租金与租期问题未能达成一致意见。魏某单方强行收回房屋使用权的行为既不符合法律规定，也不符合双方约定，显系不当，因该不当救济行为给某服饰公司造成的相关损失，魏某应予赔偿。对于某服饰公司主张的店铺租金损失，因魏某强行收回房屋使用权，导致其在相同地段租赁营业房需付更多租金，其租金损失客观存在，并经过租金损失鉴定，该损失虽系由魏某强行收回房屋使用权所产生，但某服饰公司的先行违约对此亦负有过错，酌情由魏某承担60%的赔偿责任。对于魏某的反诉请求，在双方产生纠纷后，魏某的权利救济行为不当，故对其要求支付发票遗失登报费、清场搬迁费、仓储费等损失均不予支持。