裁判要旨
本案一审法院以自然人死亡后民事权利能力终止为由，驳回高甲、高乙要求将产权登记至已故孙某名下的诉求；同时，因高丙非购房协议合同相对方且未能证明存在顶名买房等情形，其要求登记至自身名下的主张亦未获支持。二审法院则认定，虽孙某已去世，但根据不动产登记规定，其直系亲属或继承人可凭购房合同、完税证明及亲属关系或继承权证明等材料，申请将房屋转移登记至合同记载的购房人名下，故支持高甲、高乙要求高丙及房地产公司协助登记至孙某名下的诉求，并明确持有登记必要资料的高丙负有交付义务，协助内容以不动产登记机构要求为准。此外，二审法院因高甲、高乙未提供法律依据，驳回其要求高丁协助的主张；因高丙缺乏法律与政策依据，不支持其将房屋直接登记至自身名下的诉求，同时指出房屋登记至孙某名下后的权利归属，当事人可另行依法主张。
基本案情
高甲、高乙、高丙及高丁均系孙某的子女。2000年6月15日，孙某与某房地产公司签订购房协议书，购买了涉案房屋，后孙某于2021年9月11日去世。涉案房屋一直未办理过户登记，该房屋交房后由高丙居住。
高甲、高乙曾起诉高丙、高丁遗嘱继承纠纷一案。该案中，高甲、高乙的诉请为判令孙某签署的涉案购房协议书的权利义务由高乙、高甲各继承50%的份额，并诉请高丁、高丙协助办理涉案房屋的不动产登记手续。山东省济南市天桥区人民法院作出民事判决：驳回高甲、高乙的全部诉讼请求。高甲、高乙不服该一审判决，提起上诉。山东省济南市中级人民法院作出民事判决，以“鉴于高丙、高乙并未提供充分的证据证明遗嘱所涉房产已办理不动产权属证书，或已具备办理产权证的条件等”为由，判决：驳回上诉，维持原判。现高甲、高乙提起本案诉讼，诉请将涉案房屋过户登记至已去世的孙某名下。高丙反诉请求将涉案房屋过户登记至本人名下。
案件焦点
购房者在尚未办理房产证的情况下即去世，继承人能否申请将房屋办理产权登记至已去世的购房者名下。
法院判决
一审法院判决：一、驳回高甲、高乙的诉讼请求；二、驳回高丙的诉讼请求。
高甲、高乙、高丙不服一审判决，提起上诉。
二审法院判决：一、撤销济南市天桥区人民法院（2023）鲁0105民初115号民事判决；二、高丙、某房地产公司于判决生效后二十日内协助高甲、高乙将涉案房屋办理不动产登记至孙某名下；三、驳回高甲、高乙的其他诉讼请求。
案例总结
一、民事权利能力终止≠合同权利义务终止
知识点：自然人死亡虽导致民事权利能力消灭，但不必然致使合同权利义务终止。法律依据与解读：依据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条，债务履行完毕、抵销、提存等情形才会导致债权债务终止。在房屋买卖中，若购房者生前已支付房款，完成合同主要义务，开发商协助办理产权登记的合同义务仍存续。案例中孙某生前支付购房款，其死亡后，开发商的办证义务不因孙某民事权利能力终止而消灭，体现了合同相对性与权利义务延续性原则。
二、购房合同权利属于可继承的财产性权利
知识点：购房合同涉及的合同权利属于自然人死亡时遗留的合法财产性权利，可由继承人依法继承。法律依据与解读：《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条明确遗产包括自然人死亡时遗留的个人合法财产，涵盖财产及财产性权利。购房者死亡后，其继承人可继承购房合同中要求开发商协助办证等权利。但需注意合同相对性限制，继承人不能直接依据购房协议要求将房屋登记至自身名下，需通过合理法律程序实现权利。
三、登记至死者名下是继承权行使的前提
知识点：将房屋产权登记至已死亡购房者名下，是继承人后续行使继承权、分割房屋权益的必要前置程序。
解读：若跳过此步骤，继承人直接主张房屋权利，法院常因房屋未登记在死者名下，以权属不明为由不予支持，导致权利行使僵局。案例二审判决将房屋登记至孙某名下，打破这一僵局，既符合不动产登记政策与合同约定，也为继承人后续通过继承程序取得房屋所有权或份额奠定基础，实现了法律效果与社会效果的统一。
引用法条
中华人民共和国民法典
