物业服务不到位是业主最常遭遇的隐形侵权，电梯故障长期不修、垃圾堆积无人清理、公共收益去向不明等问题频发。掌握以下法律工具，可迫使物业履行义务，甚至主张减免30%-100%物业费。
一、公共收益必须公示，业主有权主张分成
根据《民法典》第二百八十二条，物业服务企业利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本后应归全体业主所有。2023年北京某小区业委会起诉物业公司，追回电梯广告、停车位等5年公共收益共计180万元。法律依据：业主有权要求物业每季度公示收支明细（《物业管理条例》第四十一条），拒不公示的可向住建局举报。
二、服务不达标可申请减免物业费
物业服务存在重大瑕疵时，法院可酌情减免费用。上海李某小区消防设施瘫痪两年，法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，判决业主按60%比例缴纳物业费。取证要点：
拍摄电梯故障、绿化荒废等现场视频并标注时间；
收集12345热线投诉记录及物业整改回复；
委托第三方出具物业服务评估报告。
三、业主大会可决议更换物业
经专有部分面积占比三分之二且人数占比三分之二的业主参与表决，且参与表决中双过半同意即可解聘物业（《民法典》第二百七十八条）。广州某小区通过“电子投票系统”成功更换物业公司，新物业入驻首月即修复全部监控设备。
维权行动指南
证据固化：使用带时间戳的手机拍摄小区问题点位，同步上传至区块链存证平台；
联合维权：征集20%业主联名即可要求街道办组织召开临时业主大会（《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条）；
行政投诉：向房管局提交《物业服务质量评估申请》，可启动专项检查。
特别警示：
物业以停梯、断水断电催缴物业费属违法行为（《民法典》第九百四十四条）；
公共维修基金使用需业主双过半同意，物业擅自挪用可报警（《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条）；
立即核查物业合同是否备案，未备案的可主张合同无效（《物业管理条例》第三十九条）。
（法律依据：《民法典》第278、282、944条；《物业管理条例》第39、41条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条）
引用法条
中华人民共和国民法典
