物业费收取乱象丛生，不少业主因信息不对等陷入被动交费困境。本文结合《民法典》《物业管理条例》及司法案例，解析业主如何依法对抗不合理收费，守护自身权益。
一、拒交物业费的合法情形
服务严重不达标：长期垃圾堆积、电梯停运、安保缺失等，需留存照片、视频及报修记录（《民法典》第942条）；
违规收取费用：物业擅自收取装修保证金、门禁卡工本费（国家规定不得收取，《物业管理条例》第44条）；
账目拒不公开：公共区域广告收益、停车费未公示且拒绝纳入维修基金（《民法典》第282条）。
二、物业费维权的法律路径
书面催告：收到物业《催缴通知》后，15日内发送《服务瑕疵告知书》列明违约事项；
第三方评估：委托住建部门或业委会对服务质量评级，作为减免物业费依据（《物业服务收费管理办法》第15条）；
集体诉讼：联合20%以上业主提起解聘物业公司诉讼，同步审计历年收支（《民法典》第946条）。
三、高频争议破解指南
“空置房全额收费”：多地规定房屋连续空置6个月以上可申请70%缴费（如江苏省《物业管理条例》第59条）；
“捆绑收费”：物业以停水停电、禁用电梯胁迫缴费的，可主张1万元精神赔偿（《民法典》第944条）；
“开发商遗留问题”：房屋渗漏、外墙脱落等开发商责任，物业不得转嫁业主（《物业管理条例》第31条）。
四、律师行动建议
证据清单：收集物业服务合同、缴费票据、违约影像、业主群聊天记录；
反诉策略：物业起诉欠费时，当庭提出反诉要求赔偿房屋贬值损失（如泡水导致地板损坏）；
更换物业：业委会可启动业主大会表决，选聘新物业并追索前期物业侵占的公共收益。
特别提示
催缴函未明确违约金计算方式的，业主有权拒付超额利息（《民法典》第585条）；
物业员工私闯民宅催费的，立即报警并主张非法侵入住宅责任（《治安管理处罚法》第40条）；
未签订物业服务合同的业主，最高可按70%标准缴费（最高法院指导案例65号）。
物业维权是业主共有权益的保卫战。若遭遇威胁恐吓、账目造假或暴力催收，请立即向住建部门举报并申请政府信息公开（物业备案资料），必要时委托律师调取企业银行流水。法律赋予业主“以质论价”的权利，与其被动缴费，不如用证据让劣质物业退场。
引用法条
中华人民共和国民法典
