同居关系中的财产纠纷因缺乏婚姻关系保护而复杂化，司法实践以《中华人民共和国民法典》物权编、合同编为核心依据，结合出资、约定等要素认定权属。本文结合典型案例解析同居财产划分规则。
一、法律适用基础
一般共有原则
同居期间财产归属不适用夫妻共同财产制，原则上按出资比例分割（《中华人民共和国民法典》第三百零八条）。例如，双方共同出资购房但未约定份额的，法院可能根据转账记录认定按份共有。
特别约定优先
同居期间签订财产协议的，可依据《中华人民共和国民法典》第四百六十四条认定效力。广州某案中，双方书面约定按6:4比例共有房产，法院据此判决分割。
二、房产归属的司法认定规则
单方出资+单方登记
若房产由一方全额出资且登记在其名下，通常认定为个人财产（《中华人民共和国民法典》第二百零九条）。但另一方举证参与还贷或装修投入的，可主张折价补偿（《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十二条类推适用）。
共同出资+单方登记
根据出资来源判定共有份额。上海某案中，男方出资60%、女方出资40%购房但登记于男方名下，法院判决女方享有40%产权份额。
贷款购房的权属分割
同居期间共同偿还房贷的，已还贷部分及增值收益可主张分割。例如，杭州某案中，女方证明每月转账还贷，法院判决其获得对应增值部分的50%。
三、特殊情形处理
以结婚为目的购房
若购房时明确以结婚为目的（如订婚期间购房），分手时可参照彩礼规则处理。北京某案中，法院依据聊天记录认定房产属“附条件赠予”，判决返还男方70%出资。
家务贡献补偿
长期同居中承担较多家务一方，可依据公平原则主张适当补偿（《中华人民共和国民法典》第六条）。2022年江苏某案中，女方因照顾男方父母十年，获判房产增值部分15%补偿。
四、风险防范建议
同居前
签订书面财产协议，明确购房出资比例、贷款承担方式（《中华人民共和国民法典》第四百六十五条）；
购房时
保留转账凭证、聊天记录等出资证据，避免现金交易；
纠纷时
及时申请财产保全，防止对方转移资产（《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条）。
同居财产划分需平衡法律逻辑与实质公平。建议当事人增强证据意识，必要时通过公证、律师见证固定权利义务，避免情感关系破裂后的法律困局。
引用法条
中华人民共和国民法典
