农村宅基地房屋能否被强制执行？

　　一份判决能否得到执行最首要的因素是被执行人是否有可供执行的财产，如果被执行人只有一栋农村宅基地房屋，能否执行呢？

　　先说结论：

　　农村宅基地房屋可以被强制执行，但存在较多障碍，执行难度较大。

　　另外，不同地区不同法院在个案中的处理结果也存在差异。

　　Part One 宅基地房的执行难点

　　债权人希望得到的执行结果是债务清偿，这就涉及到宅基地房屋的拍卖变现事宜，通过阿里司法拍卖平台就可以搜索到全国各地不少竞拍中的宅基地房屋。但相较于城市商品房，农村宅基地房较难进入执行程序，能成功拍卖的概率也更低。

　　1、权属登记不明晰

　　虽然近年来国家大力推进农村不动产确权登记工作，但农村土地管理相对较混乱，且存在大量的私下交易流转，因此宅基地房屋所有权无法直接通过不动产登记信息准确认定。

　　2、权利份额难认定

　　宅基地房屋大多为家庭共有财产，而不仅仅是被执行人（生效判决文书所确定的债务人）个人所有的财产。对于被执行人在相关房屋中的具体份额，一般需要另行诉讼予以确定。

　　3、拍卖变现难

　　宅基地房屋拍卖实际上是司法权介入下的宅基地房屋买卖，须遵循宅基地使用权流转相关法律法规。因此，宅基地房屋拍卖一般将竞买人限定为该集体经济组织内具有宅基地分配权的村民，以保证与国家宅基地“一户一宅”制度的衔接，这也使得此类房屋的流拍率较高。

　　4、基本居住权保障

　　法院在对宅基地房屋强制执行时，需要保障被执行人及其家属的基本居住权。如果被执行人及其同住家属只有一套农村宅基地房屋，强制拍卖很可能导致被执行人面临居无定所的生存困境，引起极端的社会矛盾。

　　Part Two 风险提示和建议

　　1、建议拟竞拍宅基地房的朋友，详细了解法院拍卖公告所公布的宗地性质、土地用途、不动产权证等信息，对拟竞拍的房屋先行实地走访勘察，并向法院及国土资源管理部门咨询确定该处房屋买受资格和相关过户政策后，再参与竞拍，以免发生悔拍白白损失保证金。

　　2、根据相关规定，如果拍卖房屋流拍的，产生的费用由申请人承担，如果拍卖成功的，拍卖费用由拍卖房屋所得的价款承担。因此，债权人在启动对债务人农村宅基地房的强制执行前，要充分衡量房屋的经济价值是否足够覆盖相应执行成本。一般来说位于中心城市近郊的宅基地房屋价值相对较高且价格评估机制相对成熟，而较偏远的宅基地房屋则可能并不值得大费周折。

　　3、对于被执行人及其家属维持生活必需的居住房屋，申请执行人可能需要按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人提供住房或同意从房屋的变价款中扣除五至八年租金才能启动拍卖程序。

　　4、实务中，部分法院在流拍和变卖均失败后，直接根据申请执行人的申请裁定以物抵债，但因申请执行人不具有合法取得农民房的资格，最终仍无法办理过户手续。另外，若被执行人的户口无法迁出，竞买人的户口无法迁入，如果遇到拆迁等情形时，对于补偿款分配也将陷入争议。

　　总的来看，想通过强制拍卖债务人的农村宅基地房屋来实现债务清偿实属困难重重，建议朋友们在商业活动中提前做好风险防控，避免陷入被动的局面。