基本案情：2023年3月1日，葛某将某房屋出租给孙某，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期一年，月租金2000元，每半年一付；终止合同须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金，合同下方手写：“乙方在租赁期间，甲方不得出售”字样。合同签订后，孙某支付半年租金1.2万元。2023年8月1日，孙某联系葛某交纳下半年租金，葛某称自己已经离婚，有事联系自己前妻王某，孙某联系王某时，王某称房子已经卖完了，要求其与新房东联系续租事宜。后孙某于2023年9月17日搬离案涉房屋，此后新房主更换门锁。现孙某诉至法院，要求法院解除双方《房屋租赁合同》，葛某赔偿给孙某造成的经济损失费用2万元（承租房屋用于经营小饭桌的装修费和设施费）、违约金2400元、返还押金2000元。葛某辩称，原告将房屋进行装修未经过被告同意，因此原告要求的经济损失费用应由自己承担，鉴于原告违反合同约定改变房屋使用用途，被告有权扣留原告全部的押金。
法院审理：槐荫法院经审理认为，孙某与葛某于2023年3月1日签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同行使权利、履行义务。鉴于葛某认可孙某已于2023年9月17日实际搬离了案涉房屋，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
本案中，在合同履行期间葛某将案涉房屋出售，所有权发生变动，并不影响租赁合同的效力，案涉房屋仍应由孙某占有使用，其可交纳房租继续履行原租赁合同。现孙某无证据证明葛某在卖房前后要求其搬离案涉房屋，也无证据证明其向新房主交纳下半年房租，新房主拒收且不允许孙某继续租赁使用。从孙某庭审陈述情况来看，其搬离案涉房屋后，新房主才将房屋更换门锁。综上，葛某将案涉房屋出售，不影响孙某的承租权利，葛某不构成违约并由此承担相应的责任；另外，《房屋租赁合同》中虽手写添加“乙方在租赁期间，甲方不得出售”条款，却未约定房屋出售的违约责任。故孙某要求葛某支付设施费、装修费诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于孙某要求葛某返还押金2000元的诉讼请求。葛某辩称孙某违反合同约定将房屋用于小饭桌，属于违约，因此押金应全部扣除。
本院认为，案涉合同并未对房屋用途作出明确清晰的约定，孙某用于小饭桌并不明显违反合同约定。故葛某应向孙某返还押金。关于孙某主张违约金2400元的诉讼请求。案涉合同约定：在租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金。现孙某无证据证明葛某要求其搬离案涉房屋、终止合同，故孙某的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。最终，槐荫法院依法判决葛某与孙某签订的《房屋租赁合同》于2023年9月17日解除，葛某向孙某返还押金2000元，驳回孙某其他诉讼请求，判决作出后，原被告双方均未提起上诉，该判决现已生效。
引用法条
中华人民共和国民法典
