开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-16-2-121-008
案号：
一审：开平市人民法院（2020）粤0783民初2824号民事判决（2021年6月11日）
二审：江门市中级人民法院（2022）粤07民终3418号民事判决（2022年12月26日）
争点：
居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主是否具有约束力
裁判要旨：
因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。
裁判理由：
法院生效裁判认为，本案争议焦点为：一、案涉《物业管理服务合同》是否有效；二、陈某权应否向开平某物业分公司支付物业服务费和违约金。
关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”住房和城乡建设部2009年12月1日印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，涉案小区并未成立业主委员会，且在前物业公司退出后，该小区出现无人管理状态，涉案小区所在居委会为保障小区居民正常生活，代行业主委员会职责，并经该小区绝大多数住户的同意为该小区选聘物业公司、代表小区与物业公司签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。此外，吴某桃也事实上接受了开平某物业分公司作为物业公司提供的服务，吴某桃与开平某物业分公司形成事实上的物业服务关系。故一审法院认定《物业管理服务合同》对包括吴某桃在内的小区业主均具有约束力。
关于争议焦点二。陈某权称开平某物业分公司提供物业管理期间存在管理服务不到位的问题，未履行涉案合同约定的义务，不应缴纳涉案物业服务费、违约金等。经审查，根据陈某权提交的证据不足以证明开平某物业分公司提供的物业服务存在严重瑕疵，并实际影响到业主和物业使用人的居住、经营条件，故陈某权以服务质量为由拒交物业服务费和违约金，理据不足，本院不予支持。至于其主张开平某物业分公司未履行公示账目、管理档案义务的问题，其可另行主张权利。
