最高人民法院于2023年4月20日发布了法释〔2023〕1号司法解释，即《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。全文如下：河南省高级人民法院：你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
解读：一、该司法解释的出台为商品房消费者的超级优先权提供了法律依据在〔2023〕1号司法解释未出台以前，根据《民法典》第八百零七条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”可知，房地产公司的债务偿还的顺序为：工程款优先受偿权>抵押债权>普通合同债权。在〔2023〕1号司法解释出台以后，房地产公司债务清偿顺序变为：商品房消费者超级优先受偿权>工程款优先受偿权>抵押债权>普通合同债权。该债务顺位的变化，对购房者在法律层面有了更为有力的保障，避免了商品房消费者贷款购房后不能入住的同时还面临偿还银行的高额贷款。
二、商品房消费者超级优先权的适用条件1.消费者主张房屋交付请求权的适用条件从〔2023〕1号司法解释第二条可知，消费者主张房屋交付请求权需要满足两个条件：（1）购买的房屋系以居住为目的；（2）（一审辩论终结前）已支付全部价款。关于“以居住为目的”的理解，可以参照《九民纪要》第125条：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。关于“（一审辩论终结前）已支付全部价款”的理解，已支付全部价款包括两重含义，第一是商品房消费者在与开发商签订商品房买卖合同时一次性支付全部的购房价款，第二是商品房与开发商签订商品房买卖合同时虽然只支付了首付款，但通过贷款（包括商业贷款、公积金贷款以及混合贷款），并且银行已经将贷款支付给开发商的情形，均应当视为“已支付全部价款”。2.商品房消费者主张价款返还请求权的适用条件从〔2023〕1号司法解释第三条可知，商品房消费者主张价款返还请求权必须满足“房屋不能交付且无实际交付可能”。所谓房屋不能交付，是指房屋尚未开始修建或者尚未修建完毕，致使开发商不能在约定的时间内向商品房消费者交付房屋，无实际交付可能是指开发商已经不具备继续修建房屋的条件，开发商已经面临破产或者被有关部门宣告破产。
三、〔2023〕1号司法解释的适用对象关于〔2023〕1号司法解释的内容可知，其适用主体仅限于房地产开发商和商品房消费者，适用客体只能是商品房。通俗理解为，该司法解释只适用一手房，对于二手房或者多手房并不适用；商品房消费者买房目的是居住，若购房是为了经营性适用则不适用；该司法解释只适用于住房，不包括商铺、门面；只适用自然人购买商品房居住的情形，若购房主体是企业、单位、部门等则不能适用。
