【裁判要旨】
1、对于案外人主张承租权成立的条件应进行严格审查。需同时符合以下两个条件方能成立：其一，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用该不动产。
2、在案外人异议案件的审查中，应该综合是否实际缴纳租金、租金是否严重偏离市场价格、缴纳方式是否符合一般交易习惯、物业管理缴费凭证等因素综合进行认定，以防止承租人与被执行人恶意串通拖延执行。在涉及房屋买卖以及抵押登记的情形时，也可以参考相关合同中是否有关于房屋出租情况的表述。
3、案外人承租在先的租赁权成立仍不能阻却拍卖等强制执行措施，其产生的法律后果是签署租赁协议及合法占有的承租人能在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，即继续承租涉案房屋直至租赁期满。实践中，需要予以明确的是该项异议属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应当对此进行立案审查，并作出裁定，不可直接认定租赁权成立并予以执行。
【基本案情】
宋某与郑某、罗某房屋买卖合同纠纷一案，北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）于2017年6月13日作出（2017）京0102民初56号民事判决：一、宋某与郑某签订的关于北京市西城区建功西里XX号楼XX房屋（以下简称涉案房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行，郑某、罗某于该判决生效之日起七日内协助宋某办理涉案房屋的产权过户手续；二、郑某于涉案房屋产权过户手续办理完毕后七日内将涉案房屋交付宋某；三、宋某于涉案房屋产权过户手续办理完毕当日支付郑某剩余购房款八百五十万元；四、驳回宋某的其他诉讼请求。该判决送达后，郑某、罗某不服向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院经审理于2017年12月28日作出（2017）京02民终12199号民事判决：驳回上诉，维持原判。诉讼中，无论一审期间还是二审期间，郑某均未提及涉案房屋租赁事宜。判决生效后，宋某向西城法院申请强制执行，西城法院于2018年1月10日以（2018）京0102执465号执行案件立案执行，同日向郑某下达执行通知书。
2018年12月10日，案外人胡某提出执行异议称其为涉案房屋的合法承租人，目前仍在合理承租期限内，其与被执行人郑某签订的房屋租赁合同发生在郑某与申请执行人宋某签订的房屋买卖合同之前，形成合法的阻却事由，申请法院依法中止强制向宋某交付涉案房屋。
宋某对于胡某所提异议中的承租关系不予认可，认为系胡某与郑某恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产，不同意胡某的异议请求。
经审查查明，2016年1月1日胡某与郑某签订房屋租赁合同，房屋建筑面积为207.41平方米，每月租金为3000元，租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年。
另查明，2016年3月21日，郑某委托北京某家房地产经纪有限公司（以下简称某家公司）卖房时，某家公司经纪人进入房屋拍摄照片后上传某家公司APP进行挂牌出售，房屋使用状态为办公用房。2016年3月24日，某家公司经纪人进入房屋拍摄各房间照片，房屋使用状态为办公用房。2016年9月8日，房屋买受人宋某签订合同前看房拍摄照片，房屋使用状态为办公用房。在与宋某于2016年9月13日签订房屋买卖合同时，郑某曾在合同中明确表示“出卖人未将该房出租”。听证中，胡某称房屋签订后并没有立即接收该房屋，房屋的状态是长期处于郑某所在公司的办公用房状态，因为郑某当时考虑要出售房屋，双方关系本来不错，如果出售了就不再承租。一年后，大概天热的时候才开始使用该房屋。
西城法院于2019年7月31日作出（2019）京0102执异144号执行裁定，裁定驳回胡某的异议请求，胡某对该裁定未提起案外人执行异议之诉，该裁定已经生效。
【裁判理由】
法院生效裁判认为，本案焦点有二：
一是案外人胡某主张的租赁权是否依法成立，二是其权利能否排除强制执行。首先，2016年9月13日郑某与宋某签订房屋买卖合同时，房屋使用状态为办公用房，郑某在合同中明确表示“出卖人未将该房出租”，胡某称其与郑某签订房屋租赁合同后，因郑某当时想出售房屋所以没有立即入住，由此可以认定2016年9月13日房屋买卖合同签订时，即使胡某与郑某于2016年1月1日签订了房屋租赁合同，但该租赁合同也并未实际履行。再者，2017年5月26日后，胡某对该房屋进行了改造使用，但对建筑面积为207.41平方米的房屋，约定每月租金只有3000元，明显大幅度低于市场价格，且租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止共20年，胡某所称租金价低是因为其是郑某开办公司的老员工，因身患肝病，郑某为照顾他，以及便于其女儿与崔某之间进行业务合作，明显不具合理性。
鉴于以上事实，对于宋某主张胡某与郑某构成恶意串通，以明显不合理的低价承租争议房屋的意见，法院予以采信。无论胡某对其提交的崔某名下银行交易明细、微信聊天截图、五份缴费凭证，能否证实缴纳了租金、其他费用，均动摇不了宋某该主张。对胡某所申请法院应依法中止强制向宋某交付涉案房屋的请求，因其主张的租赁权并未依法成立，其权利不能排除强制执行，应不予支持。
