商品房买卖“双合同”纠纷处理

　　虽在形式上，房屋买卖合同与装修合同因缔约主体或合同标的不同而互为独立，但二者在内容（尤其是价款）上关联甚密，有的购房者甚至书面确认知悉并同意“双合同”安排。这也能解释为何在有的司法实践中未基于表象将“双合同”纠纷分拆为“房屋买卖合同纠纷之诉”和“装修合同纠纷之诉”，若非如此，将可能使当事人增加诉讼成本，并可能使纠纷解决陷入困境。

　　基于合同是否无效的分析

　　1.认定“合同有效”的司法实践

　　通过对各地房屋买卖“双合同”纠纷司法案例的梳理，笔者发现基础争议在于装修合同的法律效力，其中通过主张装修合同无效而不再继续支付或要求退还“装修款”者不在少数。

　　该等当事人主张装修合同无效的理由，主要包括：房地产开发商采用的“双合同”模式规避调控规定，以合法形式掩盖非法目的；“双合同”安排违反法律强制性规定，损害公共利益。对此等主张，法院或以当事人签约时知悉“双合同”安排，且实际销售价格高于政府指导价格并不必然导致销售目的不符合法律规定，或以当事人未提交充分有效证据证明违反强制性法律规定、损害社会公共利益为由未予支持。

　　探究法院裁判思路，核心在于：“双合同”安排并不违“法”，盖因“法律、行政法规”限定为全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，各地土地房管部门出台的限价政策非属《合同法》第52条项下“法”之范畴；购房者与开发商订立相关合同，其核心目的仍在于房屋买卖，并不能构成“非法目的”；而在购房者知悉并同意“双合同”安排的情形下，也无法认定开发商构成搭售行为或设置不合理交易条件；至于“损害社会公共利益”的认定，法院在个案裁判中普遍对此持谨慎态度。

　　2.“合同有效”司法实践的突破‍‍‍

　　与此同时，笔者注意到，随着房地产限价等调控政策的持续甚至加压，“双合同”效力认定也出现了与前述不同的司法实践。

　　如在“黄某与广州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”中，法院便认定装修合同无效。在该案中，法院认为，买卖合同除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。然而装修合同并非合同双方当事人的真实意思表示，依照《民法总则》第146条的规定，当事人签订的装修合同为虚假意思表示，且并未真正履行，应为无效。

　　笔者认为，作为法院解决“双合同”问题的一种思路，“虚假意思表示”规则适用的妥当性存在商榷空间。申言之，在以虚假意思表示成立民事法律行为的情形中，本文讨论的“双合同”指向“基于双方意思表示成立法律行为”。这要求其中一方为虚假意思表示，另外一方对此明知或者双方串通，学说上称此为通谋虚假意思表示。在虚假意思表示中，双方当事人虽然有意思表示的外观，但不具有意思表示中的效果意思。当事人不想使其表示发生法律效果，这不仅包括依其性质产生应有的法律效果，也包括其他的法律效果。如果当事人具有效果意思，即使其内心的效果意思与外部表示的效果意思不尽一致，也不能认为存在虚假意思表示。而在“双合同”安排下，购房者对于装修合同有关装修标准等内容有所预期，即使其中约定的装修价款或反映的标准与实际装修造价有所偏差（甚至偏差较大），恐也难以认定当事人缔约时合意希望装修合同不发生任何法律效果。此外，在“双合同”实务中，不乏当事人在系列合同中明确约定装修合同并非独立于房屋买卖合同，其效力不得单独终止。前述法院将装修合同独立进行认定，有罔顾当事人意思自治之嫌，同时将导致购房者与开发商在房屋买卖合同中的整体权利义务失衡。