常见相邻关系纠纷典型类案(违建、漏水)的审理思路

　　第一，当事人仅以相邻建筑违法为由请求拆除，法院是否可以受理？

　　当事人请求法院保护相邻权应以该权利被侵害为依据，建筑物是否属于违章建筑、是否应当拆除，均属于政府相关部门的职责和管理范围，与相邻权是否被侵害没有因果关系，当事人不能通过民事诉讼程序变相对违法建筑进行确权，更不能以相邻权被侵为由要求拆除建筑物。因此，此类案件不属于民事案件受理范围，法院应当予以裁定驳回。当然，如果原告以被告搭建的违章建筑影响其通行、通风、采 光、安全等为由提起诉讼的，可以相邻关系纠纷予以受理并按正常审判规则加以处理。

　　第二，出卖方违章搭建给相邻方造成妨碍，相邻方起诉买受方拆除时，买受方是否可以免责？

　　因买受方从出卖方处购买房屋后，已继受了该房屋所涉的所有权利义务，包括违章搭建部分的占有、使用权利。因此，即便该违章建筑并非由买受方实际搭建形成，其也应就建筑物对相对方造成的相邻妨害承担相应的责任。

　　2.

　　房屋渗漏水引起的相邻权纠纷。

　　此类案件的审理主要涉及三方面的问题：一是确定漏水原因；二是确定责任主体；三是确定损失范围。

　　（1）关于漏水原因的确定

　　因楼上漏水引起的相邻纠纷案件，经归纳，大致分为三类原因：一是楼上业主的原因。如楼上业主装修房屋、改变管道、不当用水等行为，破坏地面防水设施；楼上业主的地板、水管等防水材料因使用年限过长导致老化，造成用水时房屋漏水。二是物业公司的原因。如因连接房屋的公共管道或其他公共设施设备损坏发生漏水现象。三是开发商的原因。如房屋在防水保修期内或房屋本身设计不合理造成的漏水。当然，由于部分案件的当事人在起诉时尚无法准确确定漏水原因，故为查明事实，必须先申请漏水原因鉴定，以便于后续责任主体的确定。

　　（2）关于责任主体的确定

　　基于鉴定报告结论，当事人起诉的被告及请求权基础将有所不同。只有涉及楼上业主原因导致的渗漏水问题才属于相邻权纠纷。若查明为物业公司的原因，相对方应基于物业服务合同向物业公司主张权利。若为开发商的原因，相对方则应基于商品房买卖合同向开发商主张权利。

　　（3）关于损失范围的确定

　　审判实践中，一般先通过司法鉴定确定受损范围并出具修复方案。在各方当事人对修复方案均无异议的前提下，可由侵权人根据修复方案进行修复直至不再渗漏水。若双方矛盾较大，侵权人修复存在障碍，受害方亦可要求依据修复方案评估相应的修复费用，由侵权人承担给付义务。同时，因漏水鉴定及修复导致房屋暂时不具备居住条件而产生的合理租房费用，亦应属于损失范围。

　　相邻关系纠纷案件的审理重点是通过事实调查确定被告的行为是否属于相邻妨害并构成侵权。对于该争议焦点的处理，一是要判定妨害是否存在；二是要审查当事人是否已尽到容忍义务。

　　1.

　　妨害标准的界定

　　可根据不同案件情况及类型，通过如下四方面加以判定：

　　第一，从损害后果推定妨害行为的存在。若查明有明显损害后果，法院可从造成后果的因果关系认定妨害存在；若无法确定致害原因和受损程度的，可以通过现场勘查、技术鉴定等手段加以查清。在原告主张噪音、光、热等物致其健康受损的案件中，法院可根据司法鉴定结论是否超过国家规定标准来判断妨害是否存在。

　　第二，参照地方性法规、行政规章中的具体规定。在处理有关通风、采光、日照等相邻纠纷案件时，有关诸如建筑物间距、户外设施的安装、住宅光照时间等方面的规定，可作为判定妨害是否存在的重要依据。

　　第三，对比历史现状。如一直由于历史上存在的某种因素导致不动产权利人的便利受到限制，只要后来相邻方的行为没有超过这种因素，则不可认定妨害存在。

　　第四，谨慎适用习惯。虽《物权法》规定习惯可成为相邻关系纠纷案件的依据，但适用的前提是无相关法律、法规或其他规范性文件加以规制。同时，习惯的存在需要由当事人主张并提供证据予以证明，且不可违背公序良俗。

　　2.

　　容忍义务的界定

　　相邻关系的不动产权利人在利用不动产过程中，给对方造成一些影响是难免的，因此权利人之间存在一种容忍义务。如造成的影响在容忍义务的范围内，则不构成侵权。关于是否尽到容忍义务可从场合、次序、个体、可回避性等因素加以分析。

　　第一，从场合来说，以噪音为例，是白天还是晚上的噪音，持续时间的长短，对于他人的影响有较大区别。

　　第二，从次序来说，获得不动产权利在后的权利人比获取权利在先的权利人负有更大的容忍义务。

　　第三，从个体来说，通常情况下，单位要比个人负更大的容忍义务，身体健康的成年人要比病人、老人和儿童负更大的容忍义务。

　　第四，从可回避性来说，加害方本可避免妨害发生而未避免的，构成妨碍。反之，妨害无法防止或者防止成本过高的，受害方应负较高程度的容忍义务。