履行期限“大幅缩短”的效力认定

　　重庆市第一中级人民法院

　　涉“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷案件

　　典型案例

　　案例五

　　某公司与杨某某商品房销售合同纠纷案

　　——履行期限“大幅缩短”的效力认定

　　案情简介

　　2021年1月5日，某公司和杨某某签订商品房买卖合同，约定总成交金额为1844779元，除首付款外，杨某某拟向银行申请1291000元的按揭贷款，由杨某某与银行办理贷款手续，贷款由银行直接划给某公司，为杨某某应支付房款的一部分。杨某某应于2021年9月20日前签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。杨某某逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，应承担办理按揭贷款的违约责任（上述条款内容处有下划线）。同日，某公司和杨某某签订了补充协议，约定杨某某在签订买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在买卖合同生效后60天内，将按揭贷款支付给某公司作为部分房价款。因杨某某原因导致某公司在上述期限内未收到款项的，杨某某应当于期限届满后3日内向某公司一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任（上述条款内容处无下划线或加粗）。2021年12月10日，银行向某公司支付按揭贷款1106000元。某公司起诉认为杨某某逾期支付按揭贷款，要求支付违约金。

　　法院裁判

　　市一中法院二审认为，补充协议系某公司为案涉楼盘预先拟定，并提供给购房人签订的合同，属格式合同。补充协议的约定大幅缩短了杨某某应与银行签订按揭贷款合同的时间以及杨某某支付按揭贷款的期限，加重了杨某某的义务，应当认定为与杨某某有重大利害关系的条款。在此情况下，某公司应当采取合理的方式对该条款进行提示或者说明。但某公司对该部分内容未标注下划线予以提示，也未举证证明公司在签订补充协议时对该条款进行了说明，未尽到提示和说明义务。杨某某主张该条款不应成为合同内容，符合法律规定，应予支持，遂判决驳回某公司的违约金请求。

　　法官释法

　　提供格式条款的一方未采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，对方可以主张该条款不成为合同的内容。本案中，开发商通过补充协议提前了购房者按揭合同签订时间，大幅缩短了购房者按揭贷款的支付时间，该条款属“霸王条款”，客观上加重了杨某某的义务，不应作为合同内容。