“低价抵账房”被骗55万，中介为何被判赔33万？

　　案情速览

　　低价诱惑：2023年11月，孙某夫妻经“老牌连锁中介”山东某中介公司介绍，看中一套低于市场价近30%的“抵账房”。连环付款：短短3个月内，二人按中介员工张某指令，先后将55万元购房款全部打入其个人账户；中介仅出具1万元中介费收据。房财两空：交房时发现房源系林某伪造公章、虚构的“空中楼阁”。林某因合同诈骗罪被判刑，刑事判决责令其退赔55万元，但林某无可供执行财产，执行程序终结。诉至法院：孙某夫妻起诉中介，要求返还1万元中介费并赔偿55万元损失。终审结果：中介承担60%赔偿责任，赔偿33万元；中介费1万元已折抵，不再退还。

　　裁判要旨

　　中介对“抵账房”负有高于普通二手房的实质审查义务，仅核查“在售状态”不等于尽到审慎义务。中介员工擅自代收代转全部房款，违反合同关于“资金监管”的约定，构成重大过错。刑事退赔与民事赔偿并行不悖；被害人未获退赔部分，可依据中介过错另行主张。购房者明知“低价”仍交易，仅负一般注意义务，不构成“自甘风险”，可适当减轻中介责任，但不宜过重。

　　典型意义

　　1给买房人的警示

　　“抵账房”“内部房”往往是诈骗高发区，价格低得离谱，风险一定高得离谱。任何款项必须打入银行监管账户或合同约定账户，拒绝私人账户收款。务必核实“源头”：有证房——到不动产登记中心拉产调；无证抵账房——必须到开发商处确认“抵账协议”真伪并加盖公章。

　　2给中介行业的警示形式

　　审查≠实质审查。对无产权证的房源，仅在网上查“可售”远远不够，必须留存与开发商核实的书面或音视频证据。资金监管是生命线。擅自代收、转付购房款，一旦出事即被推定存在重大过错。格式免责条款（“因卖方违约中介不担责”）违反《民法典》第506条，属无效条款，切勿再写。

　　3给司法实践的参考

　　刑事退赔程序终结，不影响被害人向其他过错主体提起民事诉讼；是否“重复受偿”，应在执行阶段统筹处理，而非驳回诉请。责任比例：中介重大过错（未核实源头+违规转款）→主责60%～80%；购房人一般过失（仅未再核实）→次责20%～40%。

　　案例金句

　　“中介不是‘信息搬运工’，而是交易安全‘守门人’；门没守住，就要对后果买单。”