约定五年后办理过户，是否可以排除强制执行？

　　房屋买卖双方为规避国家税费未能及时办理过户手续是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”？

　　问：案外人与被执行人签订房屋买卖合同后，为规避国家税费，约定五年后办理房屋过户手续。后因被执行人与债权人发生纠纷，法院对房屋进行查封。案外人提出执行异议之诉，主张其与被执行人在法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的买卖合同，其已经支付全部购房款并占有，非因买受人自身原因未办理过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求排除法院对房屋的强制执行，应否支持？

　　答：案外人与被执行人签订房屋买卖合同后，为规避国家税费，约定五年后办理房屋过户手续，未能在债权人申请法院查封房屋之前办理过户手续，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的"非因买受人自身原因未办理过户登记”。（本书研究组）

　　附：相关规定及释义

　　最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

　　第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　来源：最高人民法院执行局《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社出版

　　从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。一个有争议的问题是，有的人认为，买房人本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但却没有行使，能否视为买受人的原因。我们认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。何况，诉讼与执行本身也有一定时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求。

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　　从本质上讲，避税是当事人主观上的一种选择，并非不可预见、不可避免且不可克服的客观障碍。双方在签订合同时，完全清楚这种约定会导致过户登记的延迟，也应当预见到在此期间可能发生的各种风险。为了获取一时的经济利益，选择以延迟过户的方式来规避税费，这是一种消极不行使登记权利的行为。从法律层面深入剖析，当事人故意违反税收法规，通过约定延迟过户来规避税费，这种行为本身就具有违法性和可归责性。税收是国家财政收入的重要来源，也是国家进行宏观调控的重要手段，依法纳税是每个公民和企业应尽的义务。当事人为了私利而规避税费，不仅损害了国家利益，破坏了税收征管秩序，也违背了诚实信用原则和公序良俗原则。如果法律认可这种因避税导致未办理过户登记的情形属于“非因买受人自身原因”，无疑是对违法行为的纵容，会引发更多人效仿，从而严重破坏市场交易的公平性和规范性。再从实践角度来看，如果将因避税导致的未过户情形认定为“非因买受人自身原因”，那么在执行异议案件中，申请执行人的合法债权将面临极大的不确定性和风险。申请执行人基于对被执行人名下财产的信赖，通过合法途径申请法院执行，以实现自己的债权。而买受人却因自身的避税行为，在未取得房屋所有权登记的情况下，试图排除法院的执行，这对申请执行人来说是极不公平的，也会严重影响司法执行的权威性和公信力。

　　司法实践中的案例呈现在司法实践中，类似因避税约定延迟过户而导致执行异议被驳回的案件屡见不鲜。在另一起案件中，赵先生与卖房人孙女士签订房屋买卖合同后，双方约定两年后办理过户手续，以规避当时较高的二手房交易税费。在这两年间，赵先生按照合同约定支付了全部房款，并实际入住了该房屋。然而，孙女士却因生意失败，背负了巨额债务。债权人在追讨债务过程中，发现孙女士名下的这套房屋，便申请法院进行查封并拍卖。赵先生得知后，迅速向法院提出执行异议，声称自己才是房屋的实际权利人。但法院在审理过程中查明，赵先生与孙女士约定延迟过户是为了避税，这一行为明显属于因自身原因未办理过户登记。最终，法院依据相关法律规定，驳回了赵先生的执行异议申请，赵先生不仅面临着失去房屋的困境，还可能要通过其他法律途径向孙女士追讨购房款，这无疑给他带来了极大的经济损失和时间、精力的耗费。再如，在某地区的一个执行异议案件中，钱先生购买了一套二手房，与卖家达成了延迟三年过户以避税的协议。三年间，钱先生对房屋进行了装修并居住。但就在即将办理过户手续时，卖家因民间借贷纠纷被起诉，房屋被法院查封。钱先生向法院提出执行异议，主张自己对房屋的权益。法院经审理认为，钱先生明知延迟过户存在风险，却为避税而为之，未办理过户登记是其自身原因所致，不符合法律规定的排除执行的条件，依法驳回了他的异议请求。

　　上述案例和分析为我们敲响了警钟，在房产交易中，切不可因一时的避税之念而忽视了潜在的巨大风险。对于购房者而言，及时办理过户登记手续是保障自身权益的关键所在。不要因心存侥幸，妄图通过规避税费的方式来节省开支，否则一旦遭遇类似房屋被查封等情况，不仅可能面临失去房产的风险，还可能遭受经济上的重大损失，陷入无尽的纠纷与困扰之中。依法纳税是每个公民和企业应尽的基本义务，这一点不容置疑和违背。规避税费的行为不仅损害国家利益，破坏税收征管秩序，还可能让自己陷入法律的漩涡。一旦被税务机关查实，除了需要补缴应纳税款外，还可能面临加收滞纳金、处以罚款等行政处罚。情节严重的，甚至可能构成犯罪，被追究刑事责任，给自己的人生留下难以抹去的污点。在房产交易过程中，购房者应增强风险防范意识，注重保存与履约相关的各种证据。比如，签订详细的房屋买卖合同，明确双方的权利义务、付款方式、过户时间等关键条款；保留好付款凭证、房屋交接记录、双方沟通的邮件或聊天记录等，这些证据在可能出现的纠纷中至关重要，能够有力地支持自己的主张。如果不幸遭遇因过户问题引发的纠纷，购房者也不要惊慌失措。首先，可以尝试与对方进行友好协商，寻求双方都能接受的解决方案；若协商无果，可以向房地产管理部门、消费者协会等相关机构申请调解；若调解仍无法解决问题，还可以依据合同约定，向有管辖权的人民法院提起诉讼，或者提交仲裁机构进行仲裁，通过法律途径来维护自己的合法权益。