“户口强迁”与违约金把握

　　一、户口迁出之道

　　1、约定户口迁出违约金

　　对于户口迁出问题，买卖双方可以约定户口迁出违约金，如果大家留心，可以在上海市房地产交易合同文本第四页中找到相应条款，实务中一般约定为日5‰左右，该违约金约定往往可以带给卖家压力，使得卖家可以在期限内迁出户口。

　　2、向房屋所在地公安派出所申请迁出

　　2018年3月8日上海市公安局新修订了《上海市常住户口管理规定》（沪公行规〔2018〕1号）新增第三十二条：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。修订后的规定自2018年5月1日起施行。故而2018年5月1日之后，买家便可以按照该规定向公安派出所申请将原户口迁出。

　　二、户口迁出违约金的把握

　　如前所述，买家可以通过在买卖合同中约定户口迁出违约金的方式促使卖家自觉办理户口迁出，那么当卖家不办理户口迁出后，是否可以按日5‰支持违约金呢？答案是违约金一般会支持，但金额不一定。

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定了：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。户口迁出违约金案件中，卖家一般都会根据此条规定主张违约金过高，法院在裁判时则会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用进行评判后，对违约金作出调整。简而言之，违约金的具体金额一般会调低，但调整尺度就要看法官的“自由裁量权”了。

　　对于违约金的调整尺度，我们在检索了大量的案例后，发现，违约金的支持尺度以2018年5月为分水岭，前后存在差距。譬如：(2016)沪0104民初18175号案件支持了违约金30万元，(2020)沪02民终11378号案件仅支持3万元，并认为“宋**、黄**放任户籍原有状态持续，未能采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿”，显然在新的户口管理政策生效后，因为买家已经有了较为便捷的户口迁出救济途径，在违约金的支持尺度上也相应的有了缩减。

　　综上，卖家拒不迁出户口，建议买家尽快通过公安机关将其户口迁出，拖延并不能使得违约金无限度增高。当然，对于卖家而言，既然已经约定了户口迁出时间，还是应该诚实守信，遵从约定，按期将户口迁出，也避免了后期涉诉风险。