签订二手房买卖合同时，需要注意哪些问题

　　二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称。二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的，再次上市进行交易。

　　网友咨询：

　　签订二手房买卖合同时，需要注意哪些问题？

　　律师解答：

　　1、核实卖方主体资格。核实卖方身份证、户口本与房产证信息是否一致，若为代理人，需提供经公证的《授权委托书》。若卖方为公司、继承人等特殊主体，需额外提供营业执照、继承权公证书等文件。

　　2、核实房屋产权。确认产权人是否与卖方一致，是否存在共有权人。确认房屋是否存在抵押、查封、租赁等限制交易的情况。

　　3、明确合同关键条款。详细约定房屋地址、建筑面积、户型、楼层、附属设施（如车位、储藏室）等，明确房屋总价、是否包含装修或家具家电，约定交房日期及交房条件，约定具体过户日期。

　　4、明确双方的违约责任。二手房买卖合同中的违约金比例在条款中有明确规定，在合同中增加“买方应在实际付款日（卖方实际交付房屋）起_天内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终执行。

　　律师补充：

　　国家实行不动产统一登记制度。买二手房不过户的话，买卖合同是有效力的，但是物权并未变更。办理二手房买卖过户，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：登记申请书；申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料；法律、行政法规规定的其他材料。房地产管理部门对提供的有关文件进行审查。国土部门出税单，买卖方(或经纪方代)缴过户税费。双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。

　　【法律依据】

　　《不动产登记暂行条例》

　　第四条国家实行不动产统一登记制度。

　　不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

　　不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。