案外人对查封前已完成交易未办理过户登记房产享有排除强制执行权

　　案情简介

　　茌平某银行与谢某蒙、李某广、冯某英产生金融借款合同纠纷。谢某蒙向茌平某银行借款20万元，李某广、冯某英自愿为该笔借款承担连带保证责任，并提供登记在二人名下的位于茌平区的某房产作为担保。因谢某蒙、李某广、冯某英未能依约履行还款义务，茌平某银行将三人诉至山东省聊城市茌平区人民法院。在诉讼过程中，法院根据茌平某银行的申请，于2023年7月21日查封了涉案房产。2023年9月4日，法院判决谢某蒙偿还借款本金180000元、利息2220.95元及后续利息，同时支付律师代理费8000元，李某广、冯某英承担连带清偿责任。但判决生效后，被执行人未履行义务，茌平某银行遂申请强制执行。在执行过程中，案外人李某景提出执行异议。原来，2012年2月3日，李某广向李某景借款50000元未还。李某景起诉至原茌平县人民法院，经法院主持，双方达成调解，约定：李某广将涉案房产转让给李某景；李某景另支付给李某广100000元；自2013年3月8日起，李某景支付李某广购买该房产剩余23.5万元的银行按揭贷款；李某广协助李某景办理房产过户手续；双方互不追究。民事调解书生效后，2013年4月20日，李某景向李某广支付10万元房款，2013年3月22日起，李某景通过其侄子李某宁账户，将涉案楼房银行按揭贷款现金存入或转账形式转入李某广账户进行还款，至2020年7月1日，李某景已将23.5万元贷款全部还清。李某广将涉案房产钥匙交给李某景，李某景让侄子李某宁居住至今。然而，在李某景催办过户手续期间，房产被法院查封。

　　法院审理

　　法院经审理认为，冯某英表示李某广转让涉案房产时与其商量过，其同意房产转让事宜。结合李某景支付10万元房款、通过侄子李某宁账户偿还银行按揭贷款，以及李某宁缴纳涉案房产水电费、物业费的记录等证据，能够相互印证，形成证据链条，证实李某景购买涉案房产、支付全部房款且合法占有的事实。李某景对登记在被执行人李某广、冯某英名下的涉案房产，已在法院查封之前签订合法有效的书面转让协议，支付全部价款并占有该房产，非因自身原因未办理过户登记，享有排除法院强制执行的民事权益。法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第四百六十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定中止对位于聊城市茌平区某房产的执行，并解除查封措施。

　　法官说法

　　本案核心在于界定案外人对查封之前已完成交易、非因自身原因未办理过户登记的房产是否有排除法院强制执行的民事权益。这一焦点的判定，不仅是对《民事诉讼法》及相关司法解释的精准解读，更是司法对交易安全、权益平衡与实质正义的深度考量。本案围绕着茌平某银行与李某广等人金融借款合同纠纷执行案中案外人李某景的执行异议，看似是一场简单的房产权益之争，实则蕴含着深刻的法律与社会价值的交融。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，成为本案审理的关键标尺。该条款的设立，旨在平衡申请执行人的债权实现与案外人的物权期待权保护。在金钱债权执行中，它赋予符合特定情形的案外人对抗执行的权利，体现了法律对交易安全和当事人合法权益的尊重。回顾案件事实，李某景与李某广在2013年经法院调解达成房产转让协议，李某景依约支付房款并承担银行按揭贷款，且合法占有房屋。然而，房产却因李某广等人的金融借款纠纷被法院查封。这一过程中，法律规则的适用面临着复杂的事实检验。李某景提供的证据形成了一定的证据链条，证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面转让协议，支付全部价款并合法占有房产。第一、本案的处理蕴含着司法对多元利益的平衡考量。首先，在申请执行人债权保护与案外人交易安全之间，茌平某银行的债权虽经生效判决确认，但其执行不应以牺牲善意交易方的合法权益为代价。李某景作为无过错方，长期履行交易义务却因他人债务纠纷面临房产执行风险，司法支持其异议请求，避免了“用诚信者财产清偿失信者债务”的实质不公，向社会传递了“契约必须严守”的价值导向，有助于维护市场经济交易秩序的稳定性。其次，从权益性质看，李某景对房产的长期占有已形成稳定的社会秩序，其“物权期待权”更接近物权实质，司法对该权益的优先保护，体现了对动态交易安全的倾斜，契合法律保护诚实交易、降低市场风险的制度初衷。此外，法院在审理中对共有人意思表示进行调查、对证据全面审查及充分听取双方意见，通过程序公正保障了实体裁判的公信力，让当事人感受到“看得见的正义”。第二、从社会价值角度看，本案的处理结果具有多重意义。首先，它维护了交易的稳定性和安全性。在市场经济环境下，交易行为的有序进行是经济发展的基石。李某景基于合法有效的协议，履行了自己的义务，其对房产的权益应当受到保护。如果法院忽视其合法权益，随意执行该房产，将使人们对交易产生恐惧和不信任，破坏市场秩序。其次，本案体现了对弱势群体权益的关怀。李某景在房产转让过程中，遭遇了诸多波折，如李某广的不配合过户、房产被抵押等。法院最终支持其执行异议，是对其合法权益的有力保障，避免了其因他人的过错而遭受损失。再者，本案的处理彰显了司法的公信力。法院依据事实和法律，公正地作出裁决，让当事人感受到法律的公平正义，增强了公众对司法的信任和尊重。第三、在执行过程中，如何更好地平衡各方利益，实现法律效果与社会效果的统一，是我们面临的重要课题。一方面，法院在执行时要严格遵循法律规定，确保执行程序的合法性和公正性。另一方面，也要充分考虑当事人的实际情况，避免机械执法，尽可能减少对当事人合法权益的损害。同时，对于涉及多方权益的案件，要加强沟通与协调，促进各方达成和解，实现共赢。

　　本案也提醒我们，在日常交易中，当事人应当增强法律意识，规范交易行为。签订书面合同、保留交易凭证、及时办理产权过户等，都是保障自身权益的重要措施。只有从源头上减少纠纷的发生，才能更好地维护社会的和谐稳定。