以案说法：构成预约合同违约，应赔偿购房人信赖利益损失

　　【简要案情】

　　赵某与山东某置业公司签订《商品房认购协议》一份，约定赵某认购山东某置业公司开发的商品房一套。

　　合同签订后，因房屋价格上涨，山东某置业公司拒绝继续签订本约。

　　赵某诉至法院，要求解除双方签订的《商品房认购协议》并要求山东某置业公司赔偿差价损失。

　　法院认为，双方签订的认购协议属预约合同，是独立的合同，双方应按协议约定履行各自的义务。

　　一方违反预约合同应承担违约责任，但预约合同的违约赔偿范围不同于本约合同的违约赔偿范围。

　　预约合同违约导致守约方丧失了就签订正式商品房买卖合同进一步磋商的机会及签订合同的可能性，并非获得商品房本身的利益。

　　故违约赔偿数额宜参照缔约过失责任中的信赖利益损失进行考虑，结合违约方的过错程度、守约方的损失情况、违约方的获益情况等酌情认定。

　　【典型意义】

　　房地产交易市场中，开发商与购房人签订预购协议或认购协议，约定具备商品房预售条件时与购房人签订正式商品房买卖合同。

　　但因商品房价格发生大幅变化，开发商或购房人拒绝继续履行预约合同，另行出售或另行购买商品房可能获得更大利益。

　　在利益驱动下，一方违反预约合同约定，拒不与对方签订正式商品房买卖合同，该种违约行为给对方造成相应的机会损失，违约方应向守约方承担违约责任。

　　法院参照信赖利益损失认定原则，判决违约方向守约方赔偿损失，既有利于平衡双方利益，又有利于维护诚实守信的市场交易原则。