商品房完成所有权首次登记前可以申请划扣监管账户中监管额度外的

　　裁判要旨

　　商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。重点监管额度标准会定期调整公布，即使是重点监管资金以外的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，均应优先保障项目工程建设。本案中，案涉商品房项目尚在施工建设，未完成房屋所有权初始登记，即使是重点监管额度外的资金仍应重点保障房地产项目建设。本案执行债权因普通民间借贷产生，而非因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权，执行机构在项目施工建设阶段驳回梁某的扣划申请并无不当。

　　案例索引

　　《梁某、唐山某公司等执行案》【（2024）最高法执监264号】

　　争议焦点

　　在商品房项目完成房屋所有权首次登记前对于预售资金监管账户中监管额度外的款项人民法院能否采取划扣措施？

　　裁判意见

　　最高院认为：《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》第十四条规定：“依法保障建设工程领域中小微企业和农民工合法权益。对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住建和城乡建设主管部门；除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。……”最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行三部门联合发布的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》要求：“人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。”

　　以上规定结合《唐山市商品房预售资金监管办法》相关规定和高新区城建局的回复意见可知，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。重点监管额度标准会定期调整公布，即使是重点监管资金以外的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，均应优先保障项目工程建设。本案中，案涉商品房项目尚在施工建设，未完成房屋所有权初始登记，即使是重点监管额度外的资金仍应重点保障房地产项目建设。本案执行债权因普通民间借贷产生，而非因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权，执行机构在项目施工建设阶段驳回梁某的扣划申请并无不当。申诉人关于超出监管额度外的资金，并不受限制的理由不能成立。

　　此外，申诉人梁某提出的高新区城建局和农业银行唐山建南支行方面未履行监管职责的理由，因执行机构不承担用款申请的审批职能，监管机构是否未尽监督审查义务，是否损害梁某的合法权益，不属于本案的审查范围。