预告登记物权期待权排除执行的实践争议与裁判标准

      我国《民法典》规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记借助不动产登记的公示作用，以物权的法律效力来保障债权目的的实现。经预告登记保全的请求权具有排他效力，预告登记的权利人对不动产享有物权期待权。

　　预告登记的对象是债权而非物权，是借助于不动产登记的公示作用，使得债权请求权具有了物权效力的保障。换句话说，预告登记的法律性质，是借助于不动产登记的公示作用，以物权的法律效力来保障债权目的的实现。办理了买卖（赠与）等旨在转移所有权的合同的预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分（出卖、赠与、抵押等）该不动产的，不发生物权效力。

　　我国《民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”《异议复议规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”由此，经预告登记保全的债权请求权具有排他效力，预告登记的权利人对不动产享有物权期待权。

　　《异议复议规定》第30条规定，金钱债权执行中，案外人以被查封的不动产办理了受让物权预告登记为由，请求停止处分的，人民法院应予支持。案外人以被查封的不动产办理了受让物权预告登记且符合物权登记条件为由，请求排除强制执行的，人民法院应予支持。该条体现了预告登记“免死金牌”的威力。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记权利人的请求权在性质上属于能够阻止人民法院处分该不动产的实体权利，包括请求人民法院停止处分或排除执行。但停止处分和排除执行对预告登记权利人的影响是不同的，停止处分不影响不动产的查封。如果受让人能够证明符合物权登记条件，即能够办理产权登记，确定地取得不动产物权，人民法院应将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记。

　　若预告登记权利人在办理预告登记之日起三个月内未向法院提出排除执行或申请登记等其他导致预告登记失效的，若可归责于预告登记权利人自身的情形，则预告登记权利人的权利不能对抗申请执行人的权利。另外一种情形是预告登记后因其所依据的债权的消灭而导致预告登记失效，由此预告登记人的排除执行请求不应予以支持。