居住权纠纷

      居住权是指居住人对他人所有的住宅所享有的占有、使用权益，属于用益物权，客体为住宅，限于生活居住，如商住房、经济适用房、家庭自建房等，但是非居住用途的商铺、厂房等不能设立居住权。

　　一、居住权纠纷和居住权合同纠纷之区别

　　居住权纠纷是规定在物权纠纷下用益物权纠纷下的三级案由，是由居住权的设立、使用、消灭等引发的纠纷。

　　居住权合同纠纷是指居住权合同的订立、效力等引发的纠纷。两者的适用对象是不同的，在实践中需要注意两个案由的区别之处。

　　二、居住权与房屋租赁权之区别

　　（1）两者所属权利种类不同

　　居住权是用益物权，具有公示效力，可对抗善意第三人。房屋租赁权属于债权，不具有公示效力，不可对抗他人。

　　（2）两者设立方式不同

　　居住权协议设立需登记，还可通过遗嘱设立，必须以书面形式设立。房屋租赁权一般是签订租赁合同而设立，超过6个月的，应当采用书面形式。

　　（3）两者的权利主体不同

　　居住权是针对一般公民（弱势群体）用于生活居住，而房屋租赁权是自然人、法人或其他组织等用于生活、办公用途。

　　（4）两者是否有期限限制不同

　　居住权一般没有居住时间限制，房屋租赁权有期限限制，最长不能超过20年。

　　三、居住权相关纠纷审查要点

　　1.居住权设立需登记生效---（2023）沪0104民初19964号

　　用益物权意义上的居住权系登记生效，故原告对案涉房屋并不曾享有居住权，原告要求确认对案涉房屋享有居住权的诉讼请求，本院无法支持。

　　2.居住权合同有效但无法履行，可追究违约责任---（2023）粤2071民初27079号

　　本案系居住权纠纷，邢冬逢与君华公司签订的君华新城三十年免费出租协议，系双方自愿真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。在双方签订该协议时，虽然民法典并未颁布实施，即对于居住权并未有明确法律予以规定，但双方的协议亦符合了民法典第三百六十六条“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”及第三百六十七条有关居住权合同要件的相关规定。本案邢冬逢的居住权因未登记而不产生物权设立效力，但邢冬逢仍享有相应法益。

　　君华公司与邢冬逢签订上述合同后，并未积极协助邢冬逢办理案涉房屋入住手续，反而向案外人出售案涉房屋并办理网签备案，有违诚信原则，并致使上述合同目的无法实现，已构成违约。邢冬逢主张君华公司赔偿免租权退租折现款即支付因未能履行君华新城三十年免费出租协议而产生的替代折现款，于法有据，本院予以支持。关于折现款金额，根据案涉房屋的面积76.33平方米、地段及君华公司己方销售人员的报价，本院认为该30年的折现费用参照1000元/月计算较为适宜，共计36万元。

　　3.未经登记的居住权经判决确认不具有对世性---（2023）鲁02民终8107号

　　居住权是一种物权，物权的对世性必然影响到第三人的权利。 依照法律规定，房屋设立居住权应向登记机构申请居住权登记，但涉案拆迁安置楼房的权属证书尚在办理中，薛瑞香所享有的居住权，仅由生效的判决书予以确认，判决书仅系对当事人内部约定的确认，不具有对世性。

　　4.未约定居住权期限视为可终生居住---（2022）渝0235民初5592号

　　本院认为，我国民法典规定，居住权人有权按照合同的约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。本案中，原、被告登记离婚时签订的《离婚协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。按该协议约定，原告对重庆市云阳县青龙街道×××房屋（住宅）享有居住权。双方未约定居住权的期限，应视为原告可终生居住。

　　5.居住权设立需明确，居住不等于居住权---（2022）京0115民初16062号

　　本院认为，物权的种类和内容，由法律规定。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立，而不能由当事人基于自由意志协商创设。本案中，井绪荣对涉案房屋未办理居住权登记，其与孙伟在赠与合同中约定的赠与条件与法律规定的居住权性质不同，其中约定“居住上述房产直至死亡”不能等同于设定了居住权，该房屋目前作为抵押物处于被查封状态，北京市目前也并不是自然资源部居住权登记试点范围内的城市，井绪荣现要求确认其对该房屋享有居住权，应予驳回。

　　四、管辖

　　依据我国民诉法解释第28条：“民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”居住权是对他人所有住宅的享有的占有、使用权，该住宅为不动产，因此居住权纠纷由设定居住权的住宅所在地人民法院管辖。

　　建议

　　1、购买房产时，查询该房产登记状态，是否存在抵押、共有、查封等，也应注意是否存在居住权。

　　2、设立居住权时，将居住权的期限、主体、解除等予以明确，避免后期发生矛盾。

　　3、居住权需登记生效。

　　相关民法典规定

　　第三百六十六条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　第三百六十七条【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　居住权合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）住宅的位置；

　　（三）居住的条件和要求；

　　（四）居住权期限；

　　（五）解决争议的方法。

　　第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　第三百七十条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　第三百七十一条【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。