小区游乐设施作为业主共有财产，其对外开放产生的收益扣除合理成本后应归业主所有。物业私吞该收益属于违约及侵权行为，业主有权通过收集证据、要求物业公开收益明细、向住建部门投诉、联合业主提起诉讼等方式维权，要求物业返还私吞收益并承担相应责任。

小区游乐设施对外开放产生的收益被物业私吞了怎么办

小区游乐设施（如滑梯、秋千等）属于《民法典》规定的“业主共有部分”，其所有权及使用收益权归全体业主。现实中，部分物业公司未经业主同意或未按规定分配，擅自将游乐设施对外开放（如对外来人员收费、与商业机构合作盈利等），并将产生的收益据为己有或隐瞒不公开，这种行为严重侵犯了业主合法权益。很多业主常因不知晓收益存在、物业拒绝提供收支明细、缺乏维权组织（如未成立业委会）等原因，难以有效追讨收益，导致“共有收益成物业‘私房钱’”的现象频发。

例如，某小区物业将儿童游乐区对外承包给培训机构作为活动场地，每月收取5000元费用，却从未向业主公示该笔收入，也未用于小区公共开支，这种情况就属于典型的“私吞共有收益”。

法律解析：

小区游乐设施属于业主共有财产。根据《民法典》第274条，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。小区游乐设施作为“公用设施”，其所有权归全体业主，而非物业公司。

共有部分收益归属业主。《民法典》第282条明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这意味着，物业将游乐设施对外开放产生的收入（如对外来人员的收费、商业合作费用等），在扣除必要的维护、管理成本（如设施检修、安全巡查费用）后，剩余收益应归业主所有，物业无权擅自占有。

物业对共有收益有公示和移交义务。物业公司作为管理人，需遵守《物业管理条例》第54条规定，对利用共有部分进行经营的情况和收益，应当定期向业主公示，并按照业主大会或业委会决定进行分配（如补充专项维修资金、按比例向业主返还等）。若物业未公示、未移交收益，甚至直接私吞，既违反物业服务合同约定（如合同中关于共有收益的条款），也构成对业主所有权的侵权，业主有权要求其返还收益并赔偿损失。

行动建议：

1. 立即固定证据：收集能证明游乐设施权属的材料（如购房合同附件中的“小区规划图”、不动产权属证书中关于共有部分的说明）；保存物业对外开放的证据（如外来人员缴费记录、现场照片/视频、物业发布的开放通知）；向物业索要近1-3年的“共有部分经营收支明细”（书面或电子版），若物业拒绝，保留沟通记录（如微信聊天、邮件、书面函件回执）。

2. 联合业主向物业提出书面异议：单独或联合其他业主，向物业公司发送《关于要求公开并返还游乐设施开放收益的函》，明确要求物业在7日内书面回复收益总额、成本明细、分配方案，并说明未移交收益的理由。函件需注明业主姓名、房号、联系方式，可通过快递签收或当面送达并要求物业签收。

3. 推动业委会介入处理：若小区已成立业委会，将证据和沟通情况提交业委会，要求业委会依据《物业管理条例》第15条，代表业主与物业协商，督促物业公示收益并制定分配方案（如补充专项维修资金、抵扣物业费、向业主分红等）；若未成立业委会，可联合其他业主向街道办事处、乡镇人民政府申请指导成立业委会，由业委会作为主体维权。

4. 向行政主管部门投诉：若物业拒不配合，可向当地住房和城乡建设局（物业主管部门）、街道办事处或乡镇人民政府提交书面投诉材料，反映物业“侵占业主共有收益”“未公示收支”等问题，要求行政部门责令物业限期整改并公开收益。投诉时需附证据清单（如权属证明、收益证据、沟通记录），并留下联系方式以便跟进。

赔偿计算方法：

物业需返还的“私吞收益”= 游乐设施对外开放总收益 - 合理成本（需物业举证证明，且成本需符合行业标准，如维护费用不得超过收益的30%，具体比例可参考物业服务合同约定或当地物业收费指导标准）。

举例：若物业对外收费共12万元，主张合理成本（如设施维修、安保人员加班费）3万元，经核查成本合理，则净收益为9万元。业主应得收益的分配方式通常有两种：一是按业主专有部分面积占小区总建筑面积的比例分配（如某业主房屋面积100㎡，小区总建筑面积10000㎡，则该业主可分得9万×100/10000=900元）；二是由业主大会决定按户数平均分配（如小区100户，每户分得900元）。若物业未扣除合理成本直接私吞12万元，则需全额返还12万元（因成本需物业举证，若无法证明则视为无合理成本），并可要求物业按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付资金占用期间的利息（从收益产生之日起计算至返还之日）。

解决方法：

1. 优先协商解决：在收集证据和联合业主后，可与物业进行正式谈判（建议录音或邀请业委会成员在场），明确提出“返还私吞收益+公示未来收益明细+制定收益分配方案”的要求，若物业同意，需签订书面协议（注明返还金额、时间、后续公示义务），避免口头承诺。

2. 向住建部门投诉：若协商无果，向当地住建部门提交投诉材料（可通过政务服务平台线上提交或现场递交），住建部门有权依据《物业管理条例》第63条，对物业“挪用、侵占业主共有收益”的行为责令限期改正，给予警告，并处以罚款；逾期不改正的，可降低其信用等级或限制承接新业务。

3. 提起民事诉讼：若投诉后物业仍拒不返还，业主可作为原告（单个业主或多个业主共同起诉），以“物业服务合同纠纷”或“物权纠纷”为由向法院提起诉讼，要求物业返还收益、赔偿利息损失（按LPR计算），并承担诉讼费。起诉时需提交起诉状（写明原告身份信息、诉讼请求、事实理由）、证据材料（权属证明、收益证据、物业拒不返还的证据）、原被告主体信息（物业营业执照复印件可通过“国家企业信用信息公示系统”查询）。

4. 申请仲裁（如有约定）：若物业服务合同中约定了“因共有收益产生的争议由某仲裁委员会仲裁”，业主需优先通过仲裁解决，仲裁裁决具有强制执行力，流程通常比诉讼更快。

法律依据：

1. 《中华人民共和国民法典》第274条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

2. 《中华人民共和国民法典》第282条：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

3. 《物业管理条例》第54条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

4. 《物业管理条例》第63条：“违反本条例的规定，物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”（注：侵占共有收益参照此条处理，部分地方已明确将“侵占共有收益”纳入处罚范围）

法临有话说：小区共有收益是业主的“共同财产”，物业私吞行为不仅违反法律规定，也损害了业主的切身利益。维权时需注意及时收集证据（避免超过3年诉讼时效），优先通过业委会或行政投诉低成本解决，若无效可果断通过诉讼追回收益。生活中，类似“电梯广告收益被物业截留”“地面停车位收费未公示”“公共区域出租收益不分配”等问题，均属于业主共有收益纠纷，若您遇到此类情况，或对证据收集、诉讼流程不熟悉，可在本站免费咨询律师，获取针对性维权方案，让专业律师协助您守护“共有财产”权益。