物业擅自将地下室出租改为游戏厅，可能侵犯业主共有权、违反规划用途及物业管理规定，还可能带来安全隐患。业主可通过收集证据、召开业主大会、向住建/消防等部门投诉、协商或法律途径维权，要求物业停止侵权、恢复原状。若协商无果，可提起诉讼主张权利。

物业将地下室出租被改为游戏厅，业主该怎么办

地下室作为小区的重要组成部分，其用途和处置直接关系到业主的共同利益。现实中，部分物业为牟利，未经业主同意擅自将地下室出租，甚至允许承租方改为游戏厅等商业场所。这种行为不仅可能违反地下室的规划用途（如原为设备间、人防工程或业主共有空间），还可能因人员密集、噪音扰民、消防设施不达标等带来安全隐患，严重侵犯业主的共有权和居住权益。比如，某小区地下室本为业主共有储物空间，物业却偷偷租给他人开游戏厅，深夜噪音让楼上业主无法休息，消防通道也被占用，业主们的生活质量和安全都受到了威胁。

法律解析：

从法律层面看，物业的行为可能涉及多重违法违规：

1. 侵犯业主共有权：根据《民法典》第二百七十一条，小区地下室若未明确约定为专有部分，通常属于业主共有（如计入公摊面积或规划为共有设施）。物业作为管理人，无权擅自将共有部分出租获利，其行为构成对业主共有权的侵犯。

2. 违反规划用途管理：地下室的原始规划用途（如“辅助用房”“人防工程”“业主活动空间”等）在《建设工程规划许可证》中有明确记载。若改为游戏厅，属于“改变物业使用性质”，违反《城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设”的规定，可能被认定为“违法建设”。

3. 违反物业管理规定：《物业管理条例》第四十九条明确，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”物业未履行上述程序，擅自出租并允许改变用途，明显违反条例。

4. 可能违反消防/环保规定：游戏厅属于人员密集的娱乐场所，根据《消防法》第十五条，需办理消防许可，且地下室若未达到消防标准（如疏散通道宽度、消防设施配置等），承租方和物业均涉嫌违法。此外，游戏厅的噪音、灯光可能违反《环境噪声污染防治法》，影响业主正常生活。

行动建议：

1. 固定证据，明确侵权事实：首要任务是收集物业侵权的证据，包括：①地下室原始规划文件（可向住建局申请信息公开获取《建设工程规划许可证》，明确用途）；②物业与承租方的租赁合同（可要求物业提供，或通过业主知情权诉讼调取）；③游戏厅现场照片/视频（证明实际用途、人员密集情况、消防隐患等）；④噪音/安全影响记录（如夜间噪音分贝检测报告、消防通道被占用的照片）；⑤物业收取租金的凭证（如转账记录、发票等，证明物业获利）。

2. 召开业主大会，形成集体意见：根据《民法典》第二百七十八条，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”需由业主共同决定（应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意）。业主可提议召开业主大会，表决通过“要求物业立即终止租赁合同、恢复地下室原状”的决议，并授权业主委员会（或业主代表）执行。若小区未成立业委会，可由业主推选代表牵头。

3. 向多部门投诉，推动行政处理：针对不同违法点，向对应的行政部门投诉，借助行政力量施压：①向住建局（物业主管部门）投诉物业“擅自改变物业使用性质”，要求依据《物业管理条例》第六十三条责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下罚款；②向消防救援机构投诉游戏厅未取得消防许可、消防设施不达标，要求依据《消防法》第五十八条责令停产停业，并处3万元以上30万元以下罚款；③向生态环境部门投诉噪音扰民，要求依据《环境噪声污染防治法》第五十九条责令整改并处罚款；④向市场监管部门投诉游戏厅无照经营（若未办理营业执照），要求依据《无证无照经营查处办法》予以取缔。

4. 先协商后维权，降低维权成本：在证据和业主大会决议基础上，优先与物业协商，明确告知其行为违法及法律后果（如行政罚款、业主起诉后的赔偿责任），要求：①立即终止与承租方的租赁合同；②责令承租方拆除游戏设备、恢复地下室原状；③将已收取的租金返还业主共有账户（用于小区公共开支）。若物业配合，可签订书面协议明确整改期限；若拒绝，再启动后续法律程序。

解决方法：

1. 协商解决：业主与物业直接沟通：由业主代表（或业委会）携带证据、业主大会决议与物业负责人面谈，清晰表达业主诉求（终止出租、恢复原状、赔偿损失等）。可引用《民法典》《物业管理条例》相关条款，强调物业的违法性，必要时可提及已向行政部门投诉，促使物业主动整改。例如：“我们已拿到地下室的规划文件，明确是业主共有活动空间，物业擅自出租已违反《物业管理条例》，若不整改，我们将通过法律途径要求返还租金并赔偿业主损失。”

2. 行政投诉：多部门联动施压：若协商无果，向住建、消防、环保等部门提交书面投诉材料（附证据清单），要求依法处理。行政部门的查处具有权威性，如消防部门可直接责令游戏厅停业，住建局可对物业罚款并记入信用档案，能有效倒逼物业和承租方停止侵权。

3. 仲裁或诉讼：通过司法途径维权：若行政投诉后问题仍未解决，业主可通过法律诉讼主张权利：①若小区业主与物业签订的《物业服务合同》中有仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁，要求物业“终止租赁合同、恢复原状、赔偿损失”；②若无仲裁条款，可由业主委员会（或占总人数20%以上的业主共同）作为原告，以“侵犯业主共有权”为由向法院起诉，依据《民法典》第二百三十四条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”，请求法院判令：物业立即终止出租行为，承租方拆除游戏设备、恢复地下室原状，物业返还非法所得（租金）并赔偿业主合理损失（如因噪音导致的精神损害、房屋贬值等）。

法律依据：

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

2. 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动……决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”

3. 《物业管理条例》第四十九条：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”

4. 《物业管理条例》第六十三条：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”

5. 《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”

6. 《中华人民共和国消防法》第十五条：“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查实行告知承诺管理。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，作出场所符合消防技术标准和管理规定的承诺，提交规定的材料，并对其承诺和材料的真实性负责。”

法临有话说：物业擅自处置业主共有部分并改变用途，本质是对业主权利的漠视。业主可先通过收集证据、召开业主大会形成合力，再通过协商、行政投诉施压，必要时通过诉讼维护权益。生活中，若遇到物业擅自将绿化带改为停车场、占用电梯广告收益未公示等类似问题，或对维权步骤、证据收集有疑问，可在本站免费咨询律师，获取针对性法律解答。