卢心玫 律师
福建省 厦门
解答于 2025-08-25 07:15:51
核心法律原则
1. 夫妻共同财产：在婚姻关系存续期间购买的房子，无论登记在一方名下还是双方名下，通常都认定为夫妻共同财产（除非有明确证据证明为一方个人财产，如婚前全款购买）。
2. 无权处分：处分夫妻共同财产（如出售、抵押）需要夫妻双方共同同意。男方在女方不知情的情况下卖房，属于无权处分。
3. 善意取得制度：这是追回房产的关键。法律为了保护交易安全，规定如果买方同时满足以下三个条件，则构成“善意取得”，房屋所有权将转移给买方，女方只能向男方追讨赔偿，而无法要回房子：
买方是善意的：不知道卖方（男方）无权处分，即不知道男方是偷偷卖房。
支付合理价款：买方以市场合理价格购买了房屋。
完成登记：房屋已经办理了过户登记手续。
应对策略与步骤
第一步：立即行动，收集证据
1. 核实信息：立即去当地不动产登记中心查询该房产的当前状态，确认是否已经网签、过户或抵押。这是最关键的一步，决定了后续的策略。
2. 收集证据：
房产证明：房产证、购房合同、付款凭证等。
婚姻证明：结婚证。
男方行为证据：尽可能收集能证明女方“不知情”的证据（如日常不在本地的证明、与男方的沟通记录等）。
交易过程证据：如果能了解到买方的信息、交易价格等，也一并记录。
第二步：根据房屋状态采取不同法律行动
情况一：房子尚未过户给买方
这是最理想的情况。您可以立即向法院申请财产保全，查封该房产，阻止交易继续进行。然后向法院提起诉讼，请求确认买卖合同无效，并要求返还房产。
情况二：房子已经过户给买方
这是最复杂的情况。您需要重点证明买方不构成“善意取得”。
提起诉讼：向法院提起诉讼，请求确认买卖合同无效，并要求买方返还房产。
主张买方非善意：您可以尝试从以下角度举证：
买方与男方关系特殊：如双方是亲友关系，买方理应知道是夫妻共同财产。
交易价格明显不合理：远低于市场价，不符合正常交易习惯。
交易过程不合常理：例如，买方从未看过房（特别是如果房子里还住着人）、付款方式异常等。
房产登记有蹊跷：如果房产证上明确写着“单独所有”，这会增加买方“善意”的可能性；但如果登记为“共同共有”而买方未询问女方意见，则其“善意”难以成立。
