一本“糊涂账”与一套老房子——姐弟借贷纠纷办案手记

　　一本“糊涂账”与一套老房子——姐弟借贷纠纷办案手记

　　今天和大家分享一起发生在景德镇本地的姐弟民间借贷纠纷案，案件背后关于亲情借贷、以房抵债、证据留存的经验，值得每一位普通人参考。

　　2025年初，一对年过七旬的张大爷、刘大妈找到我，二人养老积蓄被刘大妈亲弟弟刘某借走，多年讨要无果，无奈委托我起诉维权。

　　案情脉络很简单：2017年刘某打算购置货车车头，分两次向姐夫张大爷借款合计21万元。第一笔16万由张大爷从农商行取现15万，搭配家中1万现金交付;第二笔5万元向女儿女婿周转后出借。碍于姐弟情面，当初没有出具规范借条，仅留有一张刘某手写字条，载明收到16万元现金。

　　欠款多年迟迟未还，2022年姐弟二人签订《房屋权属过户协议》，约定刘某用景德镇老城区一套20余平老房抵扣债务，协议载明欠款20万元(双方实际借款总额21万)，房屋价值需经第三方评估后，抵扣对应债务。

　　接手案件后我立刻发现核心难点：双方对老房市场价值各执一词，没有明确价格，法院无法直接判定抵债金额。想要算出剩余欠款，必须委托专业机构评估房屋价值。我们随即委托资产评估公司出具报告，2024年12月4日评估结果出炉：这套老房市场价值仅51039元。

　　扣除房屋抵债金额后，刘某仍拖欠本金158961元，我们据此整理全部证据，向珠山区人民法院立案起诉。

　　本案被告刘某经法院公告送达，开庭全程缺席。很多人以为被告不到庭，原告就能轻松胜诉，实则不然——法院会严格依职权核查全部证据，区分借款、赠与等不同法律关系，证据稍有缺失就可能败诉。

　　为夯实证据链，我将材料分成四组形成完整闭环：

　　1. 资金流水证据：农商行15万取款记录、交通银行5万元转账回单，证明原告具备出借资金能力;

　　2. 原始债权凭证：2017年刘某亲笔收条，直接佐证16万借款交付事实;

　　3. 事后债务追认协议：2022年以房抵债书面协议，刘某自行确认欠款事实，佐证总借款金额;

　　4. 实际履约行为佐证：刘某主动将房屋住房证交由姐姐保管，单位出具证明持证人为刘大妈，印证以房抵债真实意愿。

　　四组证据相互印证，足以证明21万元属于民间借贷，而非亲属间无偿赠与。

　　关于利息部分，也是本案关键争议点。双方当年借款时未口头、书面约定利息，依据《民法典》第680条规定，自然人之间借贷无约定利息，出借人无权主张借款期间利息。但被告长期拖欠款项，占用老人养老资金，我们主张自房屋评估出具当日(2024年12月4日)起，计算逾期还款利息，该诉求符合民间借贷相关司法解释规定。

　　2025年6月24日珠山区人民法院作出判决，采纳我方代理意见：

　　案件结束后，张大爷握着我的手十分动容，半辈子养老钱终于有追回的希望。办理完这起案子，我也总结了三点实用法律提醒，分享给大家：

　　1. 亲友借贷别光靠情面，完整证据链是底气

　　亲属间借钱切忌只凭口头承诺，取款流水、收条、还款协议、沟通记录都要妥善留存，多维度证据相互佐证，才能在诉讼中站稳脚跟。

　　2. 以房抵债务必做专业评估

　　房产抵债极易因房屋估值产生分歧，私下议价不具备法律效力，第三方评估报告能把模糊的房产价值量化，是法院认定抵债金额的核心依据。

　　3. 被告缺席不等于稳赢，法律细节不能忽视

　　即便对方不出庭应诉，法院也会逐条核查证据、核对法律适用，利息起算时间、计息标准等细节，都需要律师精准适用法条，提前做好预案。

　　亲情可贵，但金钱往来更要明算账，提前留存规范凭证，才能避免亲人反目、维权无门。

　　如果您正遭遇民间借贷、房产抵债相关纠纷，可到江西泰方律师事务所当面咨询，电话/微信：18179848228.

　　(本文当事人姓名均为化名，案例已脱敏处理)