上海买房定金能退吗

# 上海买房定金能退吗 在上海看房交定金，几乎是每个买房人都会碰到的一步。可定金一旦交出去，心里就犯嘀咕：万一后面不想买了，或者房子出了问题，这笔钱还能要回来吗？今天就把定金能不能退这事讲明白。

一、定金和订金不是一回事，先搞清楚你交的是什么

很多纠纷的根源，是买卖双方自己都没分清"定金"和"订金"。这两个词读音一样，法律上的分量完全不同。 定金是有担保性质的钱。《民法典》第五百八十六条第一款规定："当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。"也就是说，你交的这笔钱如果写的是"定金"，就相当于给交易上了个保险扣，哪一方违约，就要按定金的规则承担责任。 而订金、意向金、诚意金这些，法律上一般只算预付款，没有担保效力。房子没成交，通常可以要求退还。所以签合同、转账备注的时候，看清楚写的是哪个词，别稀里糊涂把钱的性质弄混了。

二、哪些情况定金必须退，哪些情况退不了

定金能不能退，核心看违约的是哪一方。《民法典》第五百八十七条说得明明白白："给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。" 翻译成大白话就是：如果你是自己反悔不想买了，定金大概率打水漂，房东没有义务退；如果是房东反悔不卖了，或者房子存在抵押、查封等问题没法过户，那是他违约，你有权要求双倍返还定金。 还有一种常见情形：双方都没过错，比如上海限购政策调整后你突然失去购房资格，或者房子在交易过程中被司法查封，导致合同确实没法履行。这种情况下，定金一般可以退，因为合同目的不能实现，责任不在你。

三、定金交多少才有效，超出部分怎么算

上海房价高，一套房动辄几百万上千万，定金也可能交几十万。但定金不是想交多少就交多少的。 《民法典》第五百八十六条第二款写明："定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。"也就是说，只有总房款的百分之二十以内这部分才真正算定金，受定金罚则保护。多交的部分，性质上不产生定金效力，交易不成时有权主张返还。 举个例子，总价五百万的房子，定金最多一百万能按定金规则算。要是房东收了更多的钱，那超出的一百多万只是普通预付款，退的时候可以一并主张。

四、真想退定金，实操上应该怎么做

搞清楚法律规定之后，最要紧的是留证据、走对步骤。 第一，把合同翻出来仔细看。定金条款怎么写的、附了哪些条件（比如贷款批不下来可以退、限购核查不通过可以退），这些约定优先于一般规则，能省很多事。 第二，留好书面凭证。转账记录、微信聊天、补充协议都要保存好，特别是能证明"对方承诺什么条件可以退"的聊天内容。空口无凭，到了协商或者打官司的时候，这些就是你的底气。 第三，对方违约要固定证据。比如房东明确表示不卖了，或者拖到过户期限过了，可以发书面催告函，把"对方违约"这个事实固定下来，再谈退定金或者双倍返还。 第四，协商不成就走法律途径。可以起诉到法院或者按合同约定申请仲裁，把诉求说清楚：要求返还定金、双倍返还定金、或者赔偿超出定金部分的损失。《民法典》第五百八十八条也规定，定金不足以弥补损失的，还可以就超出部分另行主张赔偿。

定金退不退，关键看合同约定和违约方是谁，别自己猜。如果你正在为买房定金的事发愁，欢迎来 imlaw.cn 免费在线咨询专业律师，把你的合同和付款凭证发给律师看看，帮你理清楚下一步怎么走。