买二手房的合同如何签？

　　签订二手房合同分为签约前核验、签署核心条款、收尾风控三步，所有约定必须书面落实，口头承诺无法律效力，核心规则如下。

　　一、签约前产权核验（签约前置必备）

　　签约前调取不动产产调，确认房屋无司法查封、二次抵押、居住权、长期租赁；房屋为夫妻共有、多人共有的，全部产权人必须到场签字，仅一方签字合同存在被撤销风险。核验不动产权证、身份证、婚姻证明原件，留存复印件，确认房屋无违建、重大事故、漏水等隐瞒瑕疵。

　　二、合同必须写入的硬性条款

　　1.交易价款与资金监管：总房款、定金上限不超总价20%，定金、首付款全部存入住建部门资金监管账户，禁止直接转账给卖方；分阶段写明付款节点、贷款放款时限，预留3%-5%尾款，待户口迁出、房屋交割完毕再支付。

　　2.过户、交房、户口时限：精确写明网签、缴税、过户截止日期；约定交房时间，列明家具家电清单并拍照留存；明确原房主户口迁出期限，设置逾期每日违约金。

　　3.税费与欠费划分：书面约定增值税、个税由卖方承担，契税由买方承担；交房前结清物业费、水电、供暖欠费，欠费直接从尾款抵扣。

　　4.违约赔偿标准：约定一房二卖、隐瞒抵押查封、逾期过户的高额违约金（总房款20%）；贷款审批失败的免责条款，避免买方因贷款受阻承担违约责任。

　　5.房屋瑕疵承诺：卖方书面承诺无漏水、火灾、重大结构损伤、非正常死亡等隐瞒情形，否则买方有权解除合同并索赔。

　　三、签约收尾风控

　　拒绝空白合同，逐条核对条款再签字；所有产权人当面签字按手印，合同、附件一式三份双方各留存；签约后立即办理网签备案，锁定房源防止一房二卖。若卖方尚有房贷，约定解押资金走监管，明确解押完成时限。

　　相关法条

　　1.《民法典》第四百六十九条：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。不动产交易建议书面订立，留存完整证据。

　　2.《民法典》第五百八十六条：定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

　　3.《民法典》第二百零九条：不动产物权转让经登记生效，仅签合同不产生房屋产权变更效力。

　　4.《城市房地产转让管理规定》第七条：房地产转让当事人应当签订书面转让合同。